인천지방법원 2026타경501904. 인천 미추홀구 도화동 391-9, 경인로 295-1 소재 10층 1003호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김재학이며, 2021.05.09. 매매를 원인으로 거래가액 351,000,000원에 취득한 소유권이 2022.06.09. 등기됐습니다. 같은 날 이 주택은 민간임대주택으로 등록됐고, 이후 2024.07.10. 이병수 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다.

이 임차권은 임대차계약일 2022.05.09., 확정일자 2022.05.09., 주민등록·점유개시일 2022.06.09.이고 보증금은 351,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 선언된 말소기준권리인 2025.10.10. 부천시 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 자연 소멸하는 후순위 권리와 달리 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

선언된 말소기준권리는 2025.10.10. 부천시 압류입니다. 이보다 뒤의 2026.03.10. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.04.13. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이병수의 주택임차권은 2024.07.10. 등기로 말소기준권리보다 앞서며, 전입일 2022.06.09.·확정일자 2022.05.09.·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이병수는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다.

이 확약은 이병수의 해당 임차권에만 적용되는 것으로 봐야 합니다. 제시된 자료에서 별도의 다른 임차인이나 보증금 대위·승계 중복신고자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득액은 현 최저가 기준 204,400,000원으로 계산하지만, 실제 입찰 전에는 확약서 원문에서 말소동의의 조건·범위와 매수인에게 추가 의무가 없는지를 반드시 원문 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교 자료 없음

감정가는 292,000,000원, 현재 최저매각가는 204,400,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 143,080,000원(49%), 3회 유찰 시 100,156,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 사건은 확약의 효력이 핵심이므로, 가격 판단과 권리 판단을 분리해야 합니다. 확약 반영 시 현재 회차의 실질취득은 204,400,000원이지만, 이 금액이 현재 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)

원 배당계산상 이병수 보증금 부족분은 150,261,600원입니다. 다만 이 사건은 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 기준에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표의 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수액은 늘어난다

대항력 있는 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 배당 재원이 줄어 미배당 보증금, 즉 원칙상 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 회차의 원칙상 인수액은 150,261,600원이고 2회 유찰 시 210,723,120원, 3회 유찰 시 253,046,184원입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 떨어졌다는 이유만으로 실질 취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다.

하지만 이 사건에서는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 기준에 따라 위 원칙상 인수액을 실질 부담에서 제외합니다. 즉 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래 현재 회차 실질취득은 204,400,000원, 2회 유찰 시 143,080,000원, 3회 유찰 시 100,156,000원으로 봅니다. 다만 실거래 시세가 없으므로 어느 회차가 실제 시장가격 대비 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선·인천2호선 주안역, 인천2호선 시민공원역 및 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층/지상15층 건물의 10층 1003호입니다. 기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 설비가 돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 평지·사다리형, 지목은 대, 공시지가는 3,074,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역 기재. 감정 자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이병수의 을구 1번 주택임차권에 실제 적용된다는 점이 핵심입니다. 조건·적용범위·말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
• 원칙상 인수액 기억. 확약을 제외한 법률구조에서는 현재 회차 150,261,600원, 2회 유찰 시 210,723,120원, 3회 유찰 시 253,046,184원의 인수액이 계산됩니다.
• 시세를 별도로 확인. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 제시되지 않았으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 및 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 범위는 10층 1003호 77.96㎡ 전부입니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 배당 변동요소. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 미칠 수 있는 변동을 모두 확정한 표가 아닙니다.

맺으며 — “싼 최저가”보다 확약서가 먼저다

이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 292,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 204,400,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리의 본체는 351,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 확약을 빼면 현재 회차에서 150,261,600원이 매수인에게 남는 구조라, 단순한 70% 할인 물건으로 볼 수 없습니다.

반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 제시된 기준대로 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 204,400,000원이 됩니다. 그래서 이 사건의 결론은 “확약 확인 전에는 고위험, 확약이 원문대로 유효하면 인수위험은 크게 해소”입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 204,400,000원이 시세보다 싸다는 결론까지는 내릴 수 없습니다. 권리는 확약서 원문으로, 가격은 별도의 최신 시세로 각각 확인하는 것이 핵심입니다.