인천지방법원 2026타경501913. 계양구 귤현동 리움팰리스 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부에 찍힌 현재 압류만 보는 순간 틀리기 쉽습니다. 말소기준권리는 2023.11.27. 부천시 압류지만, 임차인 홍윤정은 그보다 앞선 2022.05.18. 전입 및 확정일자를 갖고 있습니다. 보증금은 210,000,000원으로 감정가 124,000,000원과 현재 최저가 86,800,000원을 모두 크게 웃돕니다.
원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어, 매수인의 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다. 실제 제공된 배당 계산에서도 현재 회차의 룰상 인수액은 125,162,400원입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 홍윤정 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 판단이며, 다른 임차인이 별도로 확인되는 사건이라면 그 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 홍윤정 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 491-10 리움팰리스 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 3층 301호 · 사용승인일 2016.12.28 |
| 소유자 | 강성인 · 2022.07.05. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
등기부상 과거 수협은행 근저당권 117,600,000원은 2022.06.07. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.11.27. 부천시 압류입니다. 홍윤정은 2022.05.18. 전입과 확정일자를 갖고 있어 이 기준보다 빠르며, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 2024.07.23.에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍윤정 | 210,000,000원 | 2022.05.18 / 2022.05.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 반영 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 124,000,000원의 70%인 86,800,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 확약 반영 시 실질취득액은 86,800,000원이지만, 이 금액의 경쟁력은 주변 다세대 실거래를 별도로 대조해야 확인됩니다.
또한 이 물건은 소유자 강성인이 2022.07.05. 210,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있으나, 과거 취득가액은 현재 시장가를 의미하지 않습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·층·면적·관리상태에 따라 환금성 차이가 크므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 접근은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 홍윤정 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍윤정 보증금 부족분은 125,162,400원으로 산출됩니다. 다만 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 귤현초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 3층 301호이며 사용승인일은 2016.12.28입니다.
- 도로. 토지는 가장형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 서측으로 약 12m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 그 적용 대상이 을구 3번 홍윤정 임차권임을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 210,000,000원, 전입·확정일자 2022.05.18, 임차권등기 2024.07.23의 연결관계를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 부천시·계양구·국 압류 가운데 당해세 여부에 따라 배당 순서가 변할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 주변 다세대 실거래와 실제 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태까지 동일하다고 단정할 수 없으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 관리·시설 확인. 기본 위생·급배수설비가 있는 것으로 평가됐으나 실제 관리상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 세금 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.1억 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 이 물건은 매우 강한 대항력 인수형입니다. 홍윤정의 보증금은 210,000,000원이고, 현재 최저가 86,800,000원에서 배당표상 부족분은 125,162,400원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담이 줄지 않는 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 홍윤정 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 86,800,000원입니다. 그렇다고 바로 가격 메리트가 있다고 결론 낼 수는 없습니다. 비교 실거래가 없기 때문입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 확약서 적용 범위를 원문으로 확인하는 것과 86,800,000원이 실제 다세대 시세에서 경쟁력 있는 가격인지 별도로 검증하는 것입니다. 권리는 확약으로 크게 완화되지만, 가격은 아직 검증 전입니다.
