인천지방법원 2026타경501967. 남동국가산업단지 안에 있는 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1031호로, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 고완석은 2021년 10월 1일 거래가 115,964,006원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 박건희입니다. 임대차계약일은 2021년 9월 15일, 점유개시는 2021년 10월 1일, 전입은 2021년 10월 5일, 확정일자는 2021년 9월 29일이고 보증금은 115,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023년 1월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024년 2월 26일에 이뤄졌고 배당요구 및 우선변제권 행사도 확인됩니다. 현재 최저가 75,600,000원에서 예상배당 후 남는 보증금 부족분은 41,160,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1031호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 10층 1031호 21.39㎡ 전부 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.01. 거래가 115,964,006원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2023.01.03. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정, 2024년 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 박건희의 전입일 2021.10.05.과 점유개시일 2021.10.01.은 말소기준보다 앞섭니다. 즉 등기 자체가 소멸하는 것과 별개로, 선행 대항력에서 발생하는 보증금 미회수 위험을 따로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건희 | 10층 1031호 21.39㎡ 전부 · 주거 | 2021.10.05 | 2021.09.29 | 115,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
박건희는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구도 확인돼 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 낮아 전액 회수가 되지 않습니다. 현재 회차 예상배당은 73,839,200원, 부족분은 41,160,800원입니다.
③ 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 감정가 108,000,000원의 70%인 75,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 ‘유찰 할인형’으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 배당표상 인수액 | 판단기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 75,600,000원 | 41,160,800원 | 실질취득 ≈ 보증금 115,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 52,920,000원 | 63,432,560원 | 실질취득 ≈ 보증금 115,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 79,022,792원 | 실질취득 ≈ 보증금 115,000,000원 |
따라서 7,560만원, 5,292만원, 3,704만4천원처럼 최저가만 보고 “싸졌다”고 평가하면 위험합니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 실질취득 약 115,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 유리한지 여부는 여기서 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 박건희 보증금 | 115,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 박건희의 보증금 중 73,839,200원이 배당되고 41,160,800원이 부족한 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 11층 건물입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동의 남동국가산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장이 밀집한 공단지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 정방형이고 본건 남동측으로 광대로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,455,000원/㎡, 토지면적 4,367.3㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금 기준. 현재 최저가 75,600,000원이 아니라 대항력 임차보증금 115,000,000원을 중심으로 실질취득 부담을 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력과 잔존 보증금까지 포기하는 내용인지 원문 확인이 핵심입니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 회차 예상 미배당은 41,160,800원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 최저가는 내려가지만 배당표상 인수액은 63,432,560원, 79,022,792원으로 증가합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.26. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 의무와 현 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,560만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면적인 최저가는 75,600,000원입니다. 그러나 박건희의 보증금 115,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차 배당표에서는 41,160,800원이 미회수로 남습니다. 유찰이 더 진행되면 최저가는 내려가도 인수액이 커지는 구조라, 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 완화요소지만, 자료상 대항력 포기까지 확인되지 않았기 때문에 인수 0원으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 확약서 원문 확인 전에는 보증금 1.15억원 수준을 실질취득 기준으로 두고 접근해야 하는 대항력 인수형입니다. 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 유불리도 확인되지 않으므로, 단순한 유찰 할인만 보고 접근하기에는 위험도가 높습니다.
