인천지방법원 2026타경502027. 주안지웰에스테이트 102동 8층 오피스텔810호, 전용 23.2701㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 성기호 씨이고 2022.04.01 매매, 2022.05.17 소유권이전으로 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인과 압류입니다. 과거 신한은행 근저당 90,000,000원은 2022.04.04 해지로 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2023.04.10 미추홀구 압류입니다.
그보다 앞선 2022.04.01에 조예은 씨가 전입·점유를 시작했고 2022.04.13 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 147,000,000원으로 감정가 115,000,000원과 현재 최저가 80,500,000원보다 큽니다. 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 말소동의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502027 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 8층 오피스텔810호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.2701㎡ · 철근콘크리트구조 34층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 성기호 · 2022.04.01 매매 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.04.10 미추홀구 압류입니다. 이후 부천시·연수세무서장·연수구·국민건강보험공단의 압류와 2026.03.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 조예은 씨의 전입·점유는 2022.04.01로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.04.13입니다. 임차권등기 자체는 2024.04.19이지만 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조예은 | 8층 오피스텔810호 23.2701㎡ 전부 | 147,000,000원 | 있음 전입 2022.04.01 | 가능 확정 2022.04.13 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 적용 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 아래, 시장은 하락 추세
주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡의 최근 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건이고, 평균은 90,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 88,000,000원입니다. 현재 최저가 80,500,000원은 최근 12개월 평균의 89.0%로 가격만 보면 최근 거래권보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -9.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.27㎡ | 26 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 22 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 23.27㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 23.27㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 23.27㎡ | 28 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.2701㎡ | 6건 | 90,500,000원 |
전체 12건 평균은 95,083,333원이지만 과거 129,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선합니다. 현재 가격이 이들보다 낮은 것은 장점이지만, -9.2%의 하락 추세를 고려하면 과거 고가 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 임차인 조예은 보증금 | 147,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙상 임차인 미배당액은 68,349,000원입니다. 다만 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 전용면적은 23.2701㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 시민공원역 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 내 8층이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방설비가 있습니다.
- 단지. 주안지웰에스테이트는 186세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.10.16이며 동일 면적 거래가 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 서류입니다. 확약의 대상·조건·말소 절차를 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 실제 임차인은 조예은 씨 1명이며 보증기관 승계 중복신고로 표시되지 않았습니다. 보증금 147,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 5건 있습니다. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 세액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 89.0%지만 최근 거래 추세는 -9.2%입니다. 과거 전체 평균 95,083,333원만 기준으로 할인폭을 판단하지 마세요.
- 최근 실거래 대조. 최신 거래는 2026.07의 88,000,000원입니다. 현재 최저가 80,500,000원과 층·상태 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.47억 인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약의 효력”
표면적인 숫자만 보면 위험도가 큽니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 147,000,000원이고 현재 최저가는 80,500,000원이어서 배당만 계산하면 68,349,000원의 미배당액이 남습니다. 이런 구조에서는 원래 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 해당 임차인의 인수액을 실질 0원으로 반영하면 실질취득은 현재 최저가 80,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 90,500,000원의 89.0%여서 가격 여지는 있습니다. 다만 시장 추세는 -9.2%이고, 국세·지방세 압류도 5건이므로 가격 할인보다 확약 원문과 세금 순위 확인이 먼저입니다. 결론은 확약 확인 시 접근 가능, 확인 전에는 보류입니다.
