인천지방법원 2026타경502053. 부평동 로뎀레뷰 8층 801호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 박정인으로 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 등기는 2022년 7월 6일 접수됐습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 220,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2025년 6월 12일 부평구 압류입니다. 과거 서인천새마을금고 근저당권은 2011년 12월 16일 설정됐지만 2022년 4월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025년 6월 12일 압류이고, 임차인 우창희는 그보다 훨씬 앞선 2022년 4월 29일 전입·점유이므로 대항력을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-13 로뎀레뷰 8층 801호 · 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 10층 건물 내 8층 801호 · 임차권 범위 49.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 박정인 (2022.06.30 매매 · 거래가액 220,000,000원 · 2022.07.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 말소동의 확약서
핵심은 을구 3번 우창희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 29일과 2022년 7월 9일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 4월 29일이며 보증금은 220,000,000원입니다. 확정일자는 2022년 3월 29일이고 배당요구도 이뤄져 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우창희 8층 801호 49.82㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.04.29 | 2022.03.29 | 2024.05.29 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 명단에는 별도의 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 계상돼 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 140,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 확약서 때문에 권리상 실질취득액이 최저가와 같아지는 구조이지만, 그 140,000,000원이 현 시장가격 대비 싼지 비싼지는 별도의 실거래 확인이 필요한 문제입니다. 권리 위험의 해소와 가격 메리트는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 우창희 보증금 | 220,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 우창희 보증금 부족분은 82,760,000원으로 산출되지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수 판단은 0원*입니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 룰상 인수액이 그대로 매수인 위험이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 140,000,000원 | 82,760,000원 | 220,000,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,000,000원 | 124,164,000원 | 220,000,000원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,600,000원 | 153,034,800원 | 220,000,000원 | 실질 인수 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 해당 호실은 8층 801호입니다.
- 사용승인. 사용승인일은 2011.11.18이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 3번 우창희 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 조건인지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 우창희의 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 임차·점유 관계가 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 임차인에게 137,240,000원이 배당되고 룰상 82,760,000원이 미배당됩니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수 위험입니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 140,000,000원이 감정가 200,000,000원의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 최근 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 강제경매 신청채권. 주택도시보증공사의 청구금액은 220,000,000원이고 현재 배당 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 배당표만 보고 접근하면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당 후 82,760,000원이 남고, 유찰이 더 진행될수록 룰상 인수액은 124,164,000원, 153,034,800원으로 커집니다. 이런 구조에서는 원래 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 반영하면 우창희 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 140,000,000원으로 봅니다. 따라서 권리의 승부처는 확약서의 실제 효력과 말소 조건 확인입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과 가능, 가격은 실거래 확인 전 보류. 이 사건은 그 두 판단을 분리해야 하는 물건입니다.
