인천지방법원 2026타경502058. 검암동 뉴월드빌4차 3층 302호, 전용 58.32㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 70%”가 아닙니다. 임차인 김선민은 2021.06.28 주민등록과 점유를 시작했고 2021.06.10 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.05.27 경북 신용보증재단의 가압류이므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 구조입니다.
보증금은 174,000,000원으로 현재 최저매각가 125,300,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 후 남는 51,254,200원을 매수인이 인수하는 계산이 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 사실상 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김선민 임차권의 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 김선민 임차권에 대해서만 적용되는 사항이므로 입찰 전 확약서 원문에서 대상·조건·말소 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 527-11 뉴월드빌4차 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.32㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 오승현 (2021.07.19 매매 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 먼저, 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2022.05.27 경북 신용보증재단 가압류 15,694,363원입니다. 그 뒤 2022.09.05 국민건강보험공단 압류와 2026.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 임차권등기는 2023.08.03 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유는 2021.06.28로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선민 | 3층 302호 58.32㎡ 전부 | 174,000,000원 | 2021.06.28 / 2021.06.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다. 김선민은 배당요구를 했고, 확정일자와 전입을 모두 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 후 실질취득 125,300,000원
확인되는 동일면적 58.32㎡ 실거래는 2021.07 3층 174,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최신 거래·비교 평균 모두 174,000,000원이고, 현재 최저가 125,300,000원은 그 금액의 72.0%입니다. 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 같은 실질취득 125,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 김선민 보증금 | 174,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 15,694,363원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 부족분은 51,254,200원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 분석에서는 해당 임차인의 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 최저매각가 | 일반 계산상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 51,254,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 88,268,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 114,108,147원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질부담이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 확약을 적용하므로 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 따라서 확약의 효력이 그대로 유지된다는 전제에서는 유찰 시 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 남측 인근의 주거지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등 마감·창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,598,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 다세대주택이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 거주민·인근 공인중개사무소 탐문 등을 종합해 통상적인 인테리어와 관리 상태를 전제로 감정했습니다.
- 환금성. 뉴월드빌4차는 6세대이며 확인 실거래는 58.32㎡ 3층의 2021.07 거래 1건입니다. 거래 표본이 적다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김선민 임차권등기에 정확히 적용되는지 대상·조건·말소 범위를 확인하세요.
- 대항력 구조. 김선민의 전입·점유 2021.06.28은 말소기준 2022.05.27보다 빠릅니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다.
- 배당요구. 김선민은 확정일자와 배당요구를 갖췄으며 현재 매각가 가정 배당액은 122,745,800원입니다.
- 실질취득. 확약을 반영하면 현재 회차 실질취득은 125,300,000원이며 확인 실거래 174,000,000원의 72.0%입니다.
- 시세 표본. 확인 실거래가 1건뿐이므로 174,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 대조하세요.
- 현장 점유. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 불가능했습니다. 점유·명도 상태와 내부 관리상태를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건만 숫자로 보면 보증금 174,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 125,300,000원이므로 위험해 보입니다. 실제로 일반적인 계산에서는 51,254,200원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 김선민 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
그 전제 아래 현재 실질취득은 125,300,000원이고, 확인되는 동일면적 거래 174,000,000원의 72.0%입니다. 다만 뉴월드빌4차는 6세대이고 확인 거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리구조는 확약 확인이 핵심, 가격은 할인 구간이지만 시세 표본은 얇다”입니다. 입찰 성패를 가르는 것은 최저가 자체보다 확약서 원본이 실제 인수 위험을 완전히 해소하는지에 대한 최종 확인입니다.
