인천지방법원 2026타경502081. 간석동 대준블루인 4층 402호, 전용 74.45㎡ 오피스텔입니다. 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 181,300,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 2021년부터 이어진 선순위 임차관계입니다. 허주희 씨는 확정일자 2021.09.15, 주민등록·점유개시 2021.10.15, 보증금 295,000,000원이고 2023.07.21에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024.03.15 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
현재 최저가 181,300,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,338,200원을 먼저 빼고 허주희 씨에게 177,961,800원이 배당됩니다. 보증금과의 차액 117,038,200원은 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안는 금액입니다. 하지만 이 사건에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라는 명시가 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 그 룰상 인수액을 실질취득비에 더하지 않고 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 4층 402호 · 용천로153번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 74.45㎡ · 지하1층·지상14층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인 | 2019.09.11 |
| 소유자 | 허정민 · 2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
말소기준은 2024.03.15 국(목포세무서장) 압류입니다. 이후의 2024.12.10 남동구 압류, 2026.03.16 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.03.24 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 허주희 씨의 주택임차권등기는 2023.07.21로 말소기준보다 앞섭니다.
또한 2021.12.03에는 이 주택에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 정리 여부를 원본 서류에서 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허주희 | 제4층 제402호 74.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 확정 2021.09.15 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복신고 아님 | 확약 반영 0원 룰상 117,038,200원* |
| 김영빈 | 오피스텔 | 2024.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 중복신고 아님 | 전입이 말소기준 2024.03.15 이후 보증금은 확인 필요 |
* 배당 시뮬레이션만 적용하면 허주희 임차보증금의 현재 회차 미배당분은 117,038,200원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 250,000,000원’을 봐야 한다
대준블루인은 39세대, 사용승인일 2019.09.11의 오피스텔입니다. 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 313,333,333원이지만, 2021~2022년의 314,000,000원·350,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 이 사건의 가격 메리트를 판단할 때는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 2024.04 · 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -21.7%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 74.9㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 74.45㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 74.9㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 77.52㎡ | 10 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 74.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 11 | 314,000,000원 |
| 2021.11 | 71.05㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 7 | 314,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 72.5%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 181,300,000원으로 동일하므로, 수치상 최근 가격 지표보다 낮은 구간입니다. 그러나 최신 거래가 2024.04 한 건이고, 최근 가격 흐름 자체가 -21.7%로 하락한 만큼 과거 313,333,333원의 전체 평균을 근거로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 1. 임차인 허주희 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 177,961,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 허주희 임차보증금에서 117,038,200원이 미배당됩니다. 다만 이 금액은 말소동의 확약서를 반영하지 않은 룰상 수치이며, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 181,300,000원 | 117,038,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,909,999원 | 170,666,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,836,999원 | 208,162,067원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 간석2동행정복지센터 동측 인근으로, 주위에 오피스텔·공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 용천로153번길 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하고, 감정 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 39세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회입니다. 최근 실거래 표본도 제한적이어서 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 접근하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 대상과 조건이 본건 을구 1번 허주희 주택임차권 전체에 적용되는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 허주희 임차권. 확약을 제외한 법률관계만 보면 보증금 295,000,000원, 확정일자 2021.09.15, 전입·점유 2021.10.15의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 회차 룰상 미배당액은 117,038,200원입니다.
- 김영빈 점유 확인. 2024.11.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 여부. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액이 바뀔 수 있으므로 실제 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.03 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 250,000,000원이지만 최근 추세가 -21.7%입니다. 과거 350,000,000원대 거래를 기준으로 응찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 3.7회라는 기록을 감안해 취득 후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수형 물건처럼 보이지만, 승부는 확약의 효력과 하락 시세 확인”
표면적으로 이 물건은 까다롭습니다. 감정가 259,000,000원짜리 오피스텔에 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 181,300,000원에서 룰상 117,038,200원의 미배당 보증금이 생깁니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 인수액이 커지는 구조라 단순히 “70% 유찰”만 보고 접근할 수 없는 사건입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이를 반영하면 허주희 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 181,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 72.5% 수준입니다.
그렇다고 가격만 보고 낙관할 사건도 아닙니다. 최근 추세는 -21.7%이고 최신 거래 표본은 1건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 하락 추세와 환금성 검증. 두 조건이 모두 확인될 때 비로소 현재 최저가의 의미가 살아나는 물건입니다.
