인천지방법원 2026타경502117. 간석동 와이지캐슬 제7층 제704호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이용민이며, 2022.08.04 매매를 원인으로 2022.09.06 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2023.09.05 주택도시보증공사의 818,000,000원 가압류입니다. 제시된 말소기준은 이 가압류이고, 이후의 국세 압류·남동구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 이건의 전입·점유는 2022.06.30으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약과 확정일자는 2022.04.29, 보증금은 290,000,000원이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다

이 사건의 실제 임차인은 이건 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류·경매신청 채권자로 기재돼 있을 뿐, 임차인 보증금 대위·승계자로 별도 계산하지 않습니다. 따라서 임차보증금 290,000,000원에 주택도시보증공사의 채권액을 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약서로 실질 0원

현재 회차 매각가를 188,300,000원으로 보면 집행비용 3,436,200원을 먼저 제외하고, 임차인에게 184,863,800원이 배당됩니다. 보증금과의 차액은 105,136,200원입니다. 확약이 없다면 이 차액은 대항력에 따라 매수인이 부담할 금액이고, 낙찰가와 이를 합치면 총부담이 사실상 보증금 290,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

확약은 이건의 을구 3번 주택임차권에 적용되는 것으로 해석합니다. 이 사건에서 별도의 다른 임차인이나 보증기관 승계 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정 금지

감정가는 269,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 188,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 70%만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.

또한 권리분석에서는 반드시 확약서를 함께 봐야 합니다. 확약서를 반영하면 현재 회차 실질취득은 188,300,000원이지만, 확약서를 배제한 일반 대항력 인수 계산에서는 매각가 188,300,000원에 미배당 105,136,200원이 더해져 총부담이 사실상 290,000,000원 수준이 됩니다. 이 두 숫자를 섞어서 가격을 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 105,136,200원입니다. 일반적인 대항력 인수 계산에서는 매수인 부담으로 잡히지만, 본 사건은 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 약산초등학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역(인천지하철1호선)이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 건물의 제7층 제704호이며, 승강기·소방·기계식주차·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 2,122,000원/㎡입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접하며 실제 차량·도보 통행이 가능한 도로는 북서측 도로입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 그 적용 대상이 을구 3번 주택임차권과 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
• 대항력 임차권을 할인요인으로 오인하지 않기. 확약을 배제하면 현재 회차의 계산상 인수액은 105,136,200원이고 총부담은 보증금 290,000,000원 수준입니다. 최저가만 보고 판단하면 구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
• 시세 확인. 현재 확인되는 가격 기준은 감정가 269,000,000원과 최저가 188,300,000원입니다. 실거래 시세 확인 없이 70% 할인만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
• 관리비 확인. 현관에 ‘관리비독촉장’이 10여장 이상 붙어 있었다고 기재돼 있으므로 관리사무소를 통해 체납내역과 매수인 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 인도 관계 확인. 임차권등기 대상은 제7층 제704호 70.7624㎡ 전부이고 점유개시일은 2022.06.30입니다. 실제 현재 점유 상태와 인도 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”

겉으로만 보면 이 물건은 상당히 부담스러운 대항력 임차인 사건입니다. 임차보증금 290,000,000원이 현재 최저가 188,300,000원보다 크고, 현 회차 배당만 계산하면 105,136,200원이 남기 때문입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에서 내려가지 않습니다.

하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 명시적 조건이 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 188,300,000원으로 판단합니다. 다만 권리 위험이 해소됐다고 해서 가격까지 자동으로 좋은 것은 아닙니다. 감정가 대비 70%라는 할인폭은 확인되지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 권리는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.