인천지방법원 2026타경502125. 부평동 에이치.비엘림캐슬 9층 901호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기부상 주택임차권 179,000,000원입니다. 최유진은 2020.07.31 주민등록·점유를 시작했고 2020.07.01 확정일자를 갖췄으며, 2023.08.04 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 원칙대로라면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 최저매각가 135,800,000원을 기준으로 집행비용 2,701,200원을 먼저 빼면 임차인에게 133,098,800원이 배당되고, 보증금 중 45,901,200원이 남습니다. 보통이라면 매수인의 실질취득가는 최저가 135,800,000원에 미배당 인수액 45,901,200원을 더한 181,701,200원이 됩니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 최유진 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득가는 135,800,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 9층 901호 · 도로명 인천광역시 부평구 시장로 65 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 17층 건물 내 9층 901호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김은주 · 2019.05.24 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 민간임대주택 등기 | 2019.07.12 민간임대주택 등록 · 2022.11.16 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유진 | 9층 901호 59.88㎡ 전부 | 179,000,000원 | 2020.07.31 / 2020.07.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
최유진은 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 보증금 대위·보증기관 승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 45,901,200원이나, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 194,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 135,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 표면 할인율만 보면 크게 내려와 보이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 135,800,000원이 실제 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 임차권의 법률상 인수 구조와 말소동의 확약을 함께 봐야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질 부담은 최저가보다 커지지만, 확약을 적용하면 실질취득가는 최저가와 같은 135,800,000원입니다. 결국 현재 단계에서 가격의 핵심 질문은 “감정가에서 얼마나 할인됐는가”가 아니라 “135,800,000원이 실제 오피스텔 시세와 비교해 어느 위치인가”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정 · 확약 적용 전 기계적 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 임차인 최유진 보증금 | 179,000,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 확약을 적용하지 않은 기계적 계산입니다. 이 계산에서는 최유진의 보증금 중 45,901,200원이 미배당되어 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서상 말소동의 확약을 반영한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 135,800,000원 | 45,901,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 95,060,000원 | 86,051,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 66,541,999원 | 114,055,757원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 실수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 인천부흥초등학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스가 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 9층 901호이며, 위생·급배수·화재경보·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북서측으로 약 25m 및 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 지탱하는 가장 중요한 문서입니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 대상이 을구 순위 3번 최유진 임차권인지, 말소 실행에 추가 조건이 있는지 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약이 있는 임차권에 대해서만 실질 인수 0원으로 판단합니다. 최유진 외 별도 임차인은 확인되지 않았지만, 현황과 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 현재 최저가 135,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 거래가 자료가 없으므로 인근 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기부에 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 및 말소 후 효과를 원본 등기와 관련 문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 체납·공용비용. 관리비 등 인수 가능 비용과 조세 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약의 효력과 가격 검증”
이 사건은 겉으로만 보면 상당히 부담스럽습니다. 최유진의 보증금은 179,000,000원이고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서며, 임차권등기도 선순위입니다. 현재 최저가 기준 기계적 배당으로는 45,901,200원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다.
하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 구조를 바꿉니다. 이 확약을 정상적으로 반영하면 최유진 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득가는 135,800,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약 원문 확인, 가격의 핵심은 실제 오피스텔 시세 검증. 두 가지가 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
