인천지방법원 2026타경502129. 인천 남동구 간석동 576-24, 도로명 벽돌말로19번길 16의 3층 502호 다세대주택입니다. 전용면적은 32.10㎡이고, 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 임태희이며 2022.07.22 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 100,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 박윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.07, 확정일자는 2022.06.10, 주민등록과 점유개시는 2022.07.08이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.09.10 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖췄기 때문에 원칙상 미배당 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 9번 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 박윤 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 박윤 임차권에만 적용되며, 조사된 실제 임차인은 박윤 1명으로 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502129 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 576-24 3층 502호 · 인천광역시 남동구 벽돌말로19번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.10㎡ · 3층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임태희 · 2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.09.10 국민건강보험공단 압류입니다. 그러나 박윤은 그보다 앞선 2022.07.08 전입·점유와 2022.06.10 확정일자를 갖고 있고, 2024.03.29 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙상 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤 3층 502호 32.10㎡ 전부 | 2022.07.08 | 2022.06.10 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.03.29 | 보증기관 승계 아님 |
박윤은 보증금 100,000,000원의 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 현재 회차 배당표에서는 박윤에게 56,654,200원이 우선배당되고 43,345,800원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수 대상이고, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 100,000,000원 수준으로 유지되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 시세보다 높다
삼용빌라A동은 8세대, 준공일 1986.06.14의 다세대주택입니다. 전용 32.10㎡ 거래는 5건이 확인되고, 전체 평균은 55,800,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2022.07의 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 32.10㎡ | -1 | 27,000,000원 |
| 2024.04 | 32.10㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2022.07 | 32.10㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 32.10㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2021.12 | 32.10㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 37,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 55,800,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 58,100,000원은 전체 평균 55,800,000원의 104.1%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 37,000,000원의 157.0%입니다. 최신 거래인 2024.12의 27,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -45.9%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 1. 임차인 박윤 보증금 | 100,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당표 계산상 박윤 보증금의 미배당액은 43,345,800원으로 매수인 인수 대상이 되는 구조이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,445,800원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 58,100,000원 | 43,345,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 60,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 72,443,442원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박윤의 미배당 보증금 인수액이 43,345,800원 → 60,462,060원 → 72,443,442원으로 커집니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서 때문에 그 구조가 해소되며, 확약 반영 후에는 각 회차의 실질 인수액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석4동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 502호로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 등으로 추정되며 하이샷시 창호, 상·하수도 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 126.3㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 삼용빌라A동은 8세대, 1986.06.14 준공의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 5건이며 최근 가격지표가 이전 거래 대비 -45.9%로 낮아진 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 매수인 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 박윤 임차권의 말소 범위와 실제 효력을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표만 보면 미배당 보증금 43,345,800원이 남지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 55,800,000원보다 최근 12개월 평균 37,000,000원과 최신 거래 27,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -45.9%이므로 과거 100,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 구조 확인. 2회 유찰 시 40,670,000원, 3회 유찰 시 28,469,000원입니다. 확약이 없다면 그와 동시에 룰상 임차보증금 인수액이 각각 60,462,060원, 72,443,442원으로 증가합니다.
- 현장 상태 확인. 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 아직 안 풀렸다”
겉으로 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차권이 있어 매우 부담스러운 사건입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 박윤에게 56,654,200원이 배당되고 43,345,800원이 남아 매수인이 이어받는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그래서 최종 판단의 중심은 권리보다 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액 58,100,000원은 최근 12개월 평균 37,000,000원의 157.0%이고, 최신 거래는 27,000,000원, 최근 추세는 -45.9%입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 현재 회차를 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리 부담은 확약으로 해소됐지만 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
