인천지방법원 2026타경502223. 인천 가좌동 명보타운 11동 2층 201호, 전용 46.80㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 이용민은 2022.08.20 매매를 원인으로 2022.08.29 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 139,000,000원입니다. 그런데 임차인 박재현의 주민등록·점유개시는 그보다 앞선 2022.08.05, 확정일자는 2022.07.13입니다. 말소기준권리는 2023.11.20 국의 압류이므로, 임차인의 대항력은 말소기준보다 먼저 성립한 구조입니다.
표면만 보면 고위험 인수형입니다. 박재현의 보증금은 138,000,000원으로 현재 최저매각가 90,300,000원보다 큽니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 88,274,600원이 임차인에게 배당되고 49,725,400원이 남습니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 기재돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 박재현 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 158-26 명보타운 11동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.80㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이용민 (2022.08.20 매매, 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.11.20 국의 압류입니다. 임차인 박재현은 2022.08.05 주민등록과 점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞서며, 보증금 138,000,000원에 확정일자 2022.07.13, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 2024.09.04에는 보증금 138,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재현 | 제2층 제201호 46.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2022.08.05 / 2022.07.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
따라서 현재 회차에서 낙찰가 90,300,000원에 낙찰된다면 실질취득은 90,300,000원 + 실질 인수 0원 = 90,300,000원입니다. 확약이 없었다면 49,725,400원의 인수 가능성이 계산돼 총 부담이 보증금 규모에 가까워지는 사건이지만, 이 사건은 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다.
② 시세 비교 — 65.0%지만 표본은 2022년 단 1건
명보타운 11동 전용 46.80㎡에 확인되는 거래자료는 1건입니다. 2022.08, 2층, 거래가 139,000,000원이며 대상 물건의 소유권 취득 당시 등기부 거래가액과도 같습니다. 현재 최저가 90,300,000원은 이 금액의 65.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 46.80㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 비교값 | 46.80㎡ | 1건 | 139,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 129,000,000원도 비교거래 139,000,000원보다 낮고, 현재 실질취득 90,300,000원은 더 낮습니다. 다만 거래시점이 2022.08이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “최신 시세보다 35% 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건의 가격 장점은 ‘2022년 동일 면적·동일 층 거래가 대비 65.0%’라는 제한된 비교로만 받아들이는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 박재현 보증금 | 138,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박재현 보증금의 부족분은 49,725,400원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 배당표의 부족분과 실질 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천가좌역 북서측 인근. 공동주택·근린생활시설·자동차운수업 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호이며 위생·급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 포장도로에 접하고, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌역주변지구)입니다. 토지 공시지가는 1,267,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등이 포함되고 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 노후도. 사용승인일 1996.04.18. 감정평가서에는 약 29년 경과, 외부 관찰 시 일부 균열 및 노후화에 따른 보수 필요 가능성이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 명보타운 11동은 8세대이며 확인 거래는 46.80㎡ 2022.08의 139,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 적어 매각가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 박재현 임차권에 대한 말소동의 확약 내용과 적용범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당 계산상 부족분은 49,725,400원이지만, 확약 적용으로 실질 인수는 0원입니다.
- 임차인 명도 상태 확인. 박재현은 주택임차권등기를 마친 실제 임차인입니다. 현재 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 90,300,000원은 확인된 2022.08 거래 139,000,000원의 65.0%지만 거래가 1건뿐입니다. 이를 현재 시세의 확정치로 사용하지 마세요.
- 건물 상태 확인. 감정평가서에 일부 균열과 노후화에 따른 보수 가능성이 명시돼 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 설비 확인. 위생·급배수시설은 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인 사항으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 권리분석에서 한 문장의 중요성을 보여줍니다. 박재현은 전입 2022.08.05, 확정일자 2022.07.13, 보증금 138,000,000원의 대항력 임차인이고, 말소기준권리인 2023.11.20 압류보다 명백히 앞섭니다. 현재 최저가 90,300,000원만 놓고 배당하면 49,725,400원이 부족하므로 원칙적으로는 인수 위험이 큽니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 90,300,000원입니다. 2022.08 확인 거래 139,000,000원 대비 65.0%라는 숫자는 분명 낮지만, 8세대 다세대주택·2022년 단일 거래·약 29년 경과 및 일부 균열이라는 조건 때문에 최신 시세 대비 확정적인 저가매수라고 단정하기는 어렵습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 현재 시세 재검증. 이 두 가지가 입찰 판단의 중심입니다.
