인천지방법원 2026타경502234. 인천 남동구 구월동 인스테이션2 4층 405호, 전용 16.79㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이며, 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 감정가는 54,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 37,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 전입이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권이 존재하고, 그 인수 위험을 말소동의 확약서가 해소하는지가 가격보다 먼저 확인해야 할 지점입니다.

현재 소유자 강샛별은 2022년 2월 소유권을 이전받았고 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 2023년 국세 압류가 들어왔고, 이 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 지방세·국세 압류와 최윤정의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심

말소기준은 2023.03.06 갑구 4번 국세 압류입니다. 최윤정의 임차권등기 자체는 2024.12.02로 말소기준 뒤에 올라왔지만, 임차인의 주민등록일은 2022.01.27, 점유개시일은 2022.01.29로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.27이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

따라서 말소동의 확약서가 없다면 “임차권등기가 말소된다”는 사실만 보고 끝낼 수 없습니다. 현재 최저가 37,800,000원에서 집행비용을 뺀 임차인 예상배당은 36,719,600원이고, 배당계산상 미배당 보증금은 63,280,400원입니다. 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

배당요구일 2024.12.02. 임차권등기는 2024.12.02 접수됐으며, 말소동의 확약서 반영 시 실질 인수 0원*으로 평가합니다.

③ 시세 비교 — 낮아진 거래가격을 우선해서 봐야 한다

인스테이션Ⅱ 전용 16.79㎡의 확인 거래는 9건입니다. 전체 평균은 95,555,555원이지만, 2021~2022년의 90,000,000원~110,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 값은 최신 거래와 최근 가격 추세입니다.

최신 거래는 2023.03 · 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 50,000,000원입니다. 현재 최저가 37,800,000원은 이 최근 시세의 75.6%입니다. 확약이 적용돼 실질취득이 37,800,000원으로 유지된다면 최근 거래보다 낮은 가격대인 것은 맞습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 거래량과 경매 소화력이 강한 물건으로 보기 어려워, 최저가 할인율만 보고 환금성을 낙관하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)

배당계산상 임차인 미배당액은 63,280,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라져 실제 임차인 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대이며 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 입지. 구월여자중학교 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2012.02.06. 승강기·난방·급배수·위생설비가 있습니다.
• 도로. 동측과 북측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 254.4㎡, 공시지가 2,476,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 24세대이며 동일면적 거래 9건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 추세 -50.6%, 경매 평균 유찰 2.5회로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 3번 최윤정 주택임차권에 대한 확약의 적용 범위와 매각조건을 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 입찰 논리 전면 변경. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 63,280,400원이며, 확약이 적용되지 않으면 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 3건이 존재합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 거래 평균 95,555,555원보다 최신 거래·최근12개월 평균 50,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -50.6%이므로 과거 100,000,000원 안팎 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
• 환금성 확인. 24세대 소규모 물건이며 최근 12개월 거래가 1건, 경매 평균 유찰 2.5회입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “37,800,000원이 진짜 취득가인지”가 전부다

이 사건은 최저가만 보면 감정가 54,000,000원에서 37,800,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 50,000,000원에 비해서도 75.6% 수준입니다. 하지만 대항력 임차인 최윤정의 보증금은 100,000,000원이고, 배당계산상 미배당액도 63,280,400원입니다.

따라서 핵심은 할인율이 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 매각조건에 그대로 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 37,800,000원입니다. 반대로 확약의 효력이 해당 임차권을 완전히 해소하지 못한다면 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준으로 되돌아갑니다.

가격도 무조건 낙관할 상황은 아닙니다. 최신 거래는 50,000,000원이고 추세는 -50.6%, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 확약은 권리 리스크를 낮추지만, 하락한 시장과 낮은 환금성까지 없애주지는 않습니다. 이 물건은 “싼가?”보다 먼저 “확약이 정확히 적용되는가?”를 확인해야 하는 사건입니다.