인천지방법원 2026타경502245. 용현동 이지빌 에이동 4층 402호, 전용 59.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 신재욱은 2022년6월14일 매매를 원인으로 2022년7월5일 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022년12월30일 국 압류가 말소기준이라는 점, 그리고 그보다 앞선 2022년6월14일 전입·점유를 갖춘 임차인 민강희가 있다는 점입니다.

민강희의 임차보증금은 155,000,000원, 확정일자는 2022년5월4일이고 배당요구도 확인됩니다. 일반적인 대항력 인수 구조만 보면 현재 최저가 95,900,000원에서 배당 후 남는 61,226,200원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 승계는 실질적으로 0원*으로 보되, 확약의 효력·조건·말소 범위를 원본으로 확인하는 것이 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약이 승계액을 바꾼다

말소기준은 2022.12.30 국 압류입니다. 민강희는 그보다 앞선 2022.06.14 전입·점유와 2022.05.04 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.04.25 가압류, 2026.03.20 강제경매개시결정, 2026.05.13 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석

* 확약이 없다면 현재 회차 배당가정상 민강희 보증금의 미배당액 61,226,200원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가 95,900,000원과 합산한 부담은 157,126,200원으로, 보증금 155,000,000원에 집행비용이 더해지는 대항력 인수형 구조입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균 107,000,000원보다 ‘최근 88,000,000원’을 봐야 한다

이지빌A동 전용 59.99㎡ 실거래는 확인된 표본이 5건입니다. 전체 평균은 107,000,000원이지만 2022.06 거래 155,000,000원처럼 과거 높은 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 88,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 88,000,000원입니다.

전체 평균만 보면 최저가 95,900,000원은 평균의 89.6%여서 싸 보일 수 있습니다. 그러나 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 88,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 95,900,000원은 이 최근 시세의 109.0%이므로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 배당가정에서는 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 민강희 보증금에 배당되고, 미배당액은 61,226,200원입니다. 확약이 없다면 이 미배당분이 대항력에 따라 매수인 승계 문제로 이어질 수 있으나, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 민강희 보증금의 미배당 인수액이 61,226,200원에서 89,478,340원, 109,254,838원으로 커져 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 승계가 실질 0원이므로 실질취득은 각 회차의 매각가 자체로 내려갑니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효성 확인이 가격 구조를 완전히 바꾸는 물건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 전용 59.99㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 이지빌A동은 8세대입니다.
• 입지. 용현2동행정복지센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 남동측 약 4미터 포장도로를 이용하고, 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물로 사용승인일은 2002.11.30이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 거래 유동성. 동일 면적 확인 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -21.3%여서 전체 평균만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 민강희 임차권등기에 실제 적용되는지, 조건과 효력 범위 및 말소 절차를 매각기일 전에 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약이 없을 때의 숫자를 반드시 함께 본다. 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 61,226,200원입니다. 확약이 부정되면 실질 부담 구조가 완전히 달라집니다.
• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 107,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 88,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득은 최근 시세의 109.0%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -21.3%이므로 과거 155,000,000원 거래나 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 401호·402호 배치 직접 확인. 출입문 표시는 402호이지만 건축물현황도상 401호와 호별 배치가 상이합니다. 현장, 건축물대장 도면, 등기 목적물을 함께 대조해야 합니다.
• 현황 점유 확인. 임차권등기 자료와 별개로 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 권리를 낮췄지만, 가격과 호수 불일치는 남았다”

이 사건을 최저가 95,900,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 민강희는 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이라 확약이 없다면 현재 회차에서도 61,226,200원의 미배당 승계가 발생할 수 있고, 유찰될수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 유효하게 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 95,900,000원으로 내려옵니다.

그 다음부터는 권리보다 가격과 현황이 문제입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 88,000,000원인데 실질취득은 그 109.0%, 최근 가격 흐름도 -21.3%입니다. 전체 평균 107,000,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 게다가 출입문 402호와 건축물현황도상 401호가 뒤바뀐 공부·현황 불일치가 있습니다. 확약 확인은 필수, 현재 가격은 보수적, 호수 특정은 현장 확인 필수. 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.