인천지방법원 2026타경502249. 구월동 나이스뷰 10층 1001호, 전용 18.40㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 이영도는 2022.02.04. 매매로 이 물건을 125,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 임차인과 말소기준의 선후관계입니다. 과거 부산은행 근저당 78,000,000원은 2021.12.28. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.25. 도봉세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 신학빈은 2022.01.28. 전입·점유했고 같은 날 확정일자도 갖춰, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
등기된 주택임차권에는 임차보증금 125,000,000원, 임대차계약일자 2022.01.08. 및 2022.02.04., 주민등록일자·점유개시일자 2022.01.28.이 기재돼 있습니다. 그대로라면 최저가 58,800,000원보다 보증금이 훨씬 커서 가격만 보고 접근할 수 없는 물건입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-21 구월동나이스뷰 10층 1001호 · 구월남로 150 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 18.40㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.02.04. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
등기 흐름상 2015.03.05. 설정된 부산은행 근저당은 2021.12.28. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.25. 국의 압류입니다. 임차인 신학빈의 전입·점유일 2022.01.28.은 그보다 앞서므로 대항력은 인정됩니다. 이후 2024.02.27. 임차권등기가 이뤄졌고, 2024.11.14. 남동구 압류와 2026.03.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신학빈 10층 1001호 18.40㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 / 2022.01.28 배당요구 2024.02.27 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
신학빈은 보증기관의 중복신고 임차인이 아니라 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기에는 보증금 125,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로, 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 대비 78.6%, 다만 추세는 -4.3%
나이스뷰 전용 18.40㎡ 기준 최근 12개월 거래는 6건, 평균 74,833,333원입니다. 현재 최저매각가 58,800,000원은 이 최근 평균의 78.6%입니다. 최신 거래는 2026.07. 8층 72,000,000원입니다. 전체 12건 평균 76,500,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보면 현재 회차는 시세 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.40㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 18.40㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 2026.05 | 18.40㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2025.12 | 18.40㎡ | 13 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 18.40㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 18.40㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.40㎡ | 6건 | 74,833,333원 |
가격만 보면 1회 유찰된 현재 회차는 최근 거래 범위보다 낮습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -4.3%이므로 시세는 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 76,500,000원이나 과거 117,000,000원 거래를 근거로 가격 매력을 과장하면 안 됩니다. 이 사건의 시세 기준은 최근 12개월 평균 74,833,333원과 최신 72,000,000원을 중심으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 57,341,600원 |
| 미배당 | - | 67,658,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 125,000,000원 중 57,341,600원이 배당되고 67,658,400원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수는 확약 반영 기준 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 확약 확인이 전제
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 67,658,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 84,980,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 97,106,616원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1001호로, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 속하며, 중로1류와 접합니다.
- 단지. 나이스뷰는 144세대, 2015.02.06. 준공이며 해당 면적은 18.40㎡입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 신학빈의 을구 3번 주택임차권 전체를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 선후관계 재확인. 전입·점유일 2022.01.28., 말소기준 압류 2023.04.25.의 순서를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 보증금 중복 합산 금지. 임차권등기에는 두 계약일자가 함께 기재돼 있지만 실제 임차인은 신학빈 1명이며 보증금 125,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 74,833,333원, 최신 거래 72,000,000원과 최근 추세 -4.3%를 함께 보세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 최근 가격 흐름이 -4.3%이므로 과도한 경쟁입찰은 피하는 편이 합리적입니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 매각기일 전 원본 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확약 확인이 전제”
이 사건은 겉으로만 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 접근하기 어려운 물건입니다. 임차권등기 보증금은 125,000,000원이고, 전입일 2022.01.28.은 말소기준 2023.04.25.보다 앞섭니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 전제에서 실질취득은 현재 최저가와 같은 58,800,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균 74,833,333원의 78.6%입니다. 가격 자체는 시세 아래입니다. 다만 최근 추세는 -4.3%로 하락 중이고, 이 물건의 안전성을 만들어 주는 핵심이 일반적인 말소 원칙이 아니라 개별 확약서라는 점을 잊으면 안 됩니다. 결론은 가격은 매력, 권리는 확약 원본 확인 후 접근입니다.
