인천지방법원 2026타경502257. 인천 남동구 구월동, 예술회관역 북동측 인근의 오피스텔 ‘아델라이’ 7층 701호입니다. 감정가 95,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 66,500,000원입니다. 숫자만 보면 28,500,000원 내려온 물건이지만 권리구조를 붙이면 이야기가 달라집니다. 임차권자 김송은은 2021.12.06 전입했고 확정일자는 2021.11.09로, 말소기준인 2022.04.01 이갑희 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 92,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받되, 낙찰대금에서 다 받지 못한 금액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
현재 66,500,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,597,000원을 먼저 차감한 뒤 김송은에게 64,903,000원이 배당되고, 보증금 부족분 27,097,000원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가만이 아니라 66,500,000원 + 27,097,000원 = 93,597,000원입니다. 이 구조에서는 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 커져 총 취득부담이 약 9,300만원대에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층 701호 · 인천광역시 남동구 예술로204번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 24.44㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 7층 · 사용승인 2012.06.12 |
| 소유자 | 장하영 (2021.12.09 매매, 거래가액 92,000,000원 · 2021.12.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.01 을구 5번 이갑희 근저당권 (채권최고액 36,000,000원)입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 등의 압류, 강제경매개시결정은 등기 순위만 보면 매각으로 소멸합니다. 하지만 김송은은 임차권등기일인 2024.01.11보다 훨씬 앞선 2021.12.06 전입, 2021.12.03 점유개시, 2021.11.09 확정일자를 갖고 있습니다. 즉 등기된 임차권 자체가 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김송은 7층 701호 24.44㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 2021.12.06 / 2021.11.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.01.11 | 27,097,000원 인수 현재 회차 배당가정 기준 |
| 김창근 | 미상 | 2024.12.02 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
김창근은 전입일이 2024.12.02로 말소기준권리인 2022.04.01보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 현재 확인되는 구조에서는 낙찰자에게 보증금이 승계되는 임차인은 김송은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 88.7%가 아니라 실질취득 124.8%
아델라이 전용 22.48㎡~25.88㎡ 거래 12건의 전체 평균은 99,458,333원입니다. 그러나 2022~2023년의 120,000,000원~125,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 최근 흐름은 다릅니다. 최근 12개월 평균은 75,000,000원, 최신 거래는 2026.05 80,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -28.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.33㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 22.48㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 22.48㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 23.03㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2023.05 | 23.33㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 25.88㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 23.33㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 23.03㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 23.31㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 75,000,000원 |
최저매각가만 보면 최근 12개월 평균의 88.7%입니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 값이라 투자판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 실질취득 93,597,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 124.8%, 최신 거래 80,000,000원의 117.0%입니다. 즉 경매 최저가 자체는 낮아졌지만 매수인의 총 부담은 최근 시세보다 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 66,500,000원 | 27,097,000원 | 93,597,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 46,550,000원 | 46,687,900원 | 93,237,900원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 32,584,999원 | 60,401,531원 | 92,986,530원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 46,550,000원까지 내려가지만 인수액이 46,687,900원으로 늘어 실질취득은 93,237,900원입니다. 3회 유찰 시에도 92,986,530원으로 비슷합니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 임차인 김송은 보증금 | 92,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 근저당권 · 이갑희 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 970,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 김송은 보증금 중 27,097,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 8건 가운데 당해세가 우선 배당되는 경우 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 예술회관역 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 예술회관역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 17층 건물 내 7층 701호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·기계식주차설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로, 서측 약 10m 보행자도로와 접합니다.
- 환금성. 아델라이는 116세대, 사용승인일은 2012.06.12입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.2회이고 최근 가격 추세도 -28.1%여서 가격 회복을 전제로 한 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 66,500,000원에 낙찰돼도 인수 27,097,000원을 더하면 93,597,000원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함되는지와 김송은의 미배당 보증금 처리 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 김창근 점유관계 확인. 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 미상인 점유자이므로 현 점유와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 99,458,333원보다 최근 12개월 평균 75,000,000원·최신 80,000,000원·추세 -28.1%를 가격판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 93,237,900원·92,986,530원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당순위와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,650만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저가 66,500,000원입니다. 감정가 95,000,000원에서 한 번 유찰됐고, 최저가만 최근 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 88.7%입니다. 하지만 김송은의 92,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 현재 배당가정에서 27,097,000원을 매수인이 인수합니다. 결국 총 부담은 93,597,000원으로 다시 올라갑니다.
더구나 최근 12개월 평균은 75,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원이고 시장 추세는 -28.1%입니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득은 9,300만원 안팎에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수이기는 하나, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다. 최저가는 싸 보이지만, 현재 확인되는 권리와 시세를 합치면 실질취득은 비쌉니다. 이 물건의 결론은 가격 할인보다 먼저 임차보증금 승계와 확약서의 효력 확인입니다.
