인천지방법원 2026타경502314. 간석동 렉스타워 3층 303호, 전용 47.895㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 95,900,000원으로 내려왔다”에서 끝나지 않습니다. 핵심은 2020.10.30 전입한 송재철의 보증금 155,000,000원입니다. 말소기준은 2022.04.14 안산세무서장의 압류이므로 송재철의 전입은 그보다 앞서고, 확정일자도 2020.09.28입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 배당 부족액을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 95,900,000원 중 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 송재철에게 우선 배당되고, 보증금 부족분은 61,226,200원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약은 송재철 임차인에 한해 적용되므로, 본 분석에서는 송재철 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 3층 303호 · 인천광역시 남동구 석촌로46번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 47.895㎡ · 15층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.30 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2022.04.14 국의 압류입니다. 2017.01.26 설정된 인천산곡새마을금고 근저당권은 2017.09.04 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정과 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송재철 제3층 제303호 47.895㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.30 / 2020.09.28 | 155,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 신현서 오피스텔 | 2025.04.15 / 확인 없음 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 아님 |
확인되는 임차관계 인물은 송재철·신현서 2명이며 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 신현서는 2025.04.15 전입으로 말소기준 2022.04.14보다 뒤이므로 주어진 권리관계상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 그 금액이나 우선변제 여부를 임의로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
렉스타워는 72세대, 사용승인일은 2017.01.10입니다. 전체 실거래 12건 평균은 169,750,000원이지만, 과거에는 2022.07 거래가 243,000,000원까지 올라간 기록이 있어 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 134,333,333원, 최신 거래 138,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -26.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.0㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 47.9㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 47.9㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 47.9㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 45.0㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2021.12 | 47.9㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 11 | 196,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 15 | 176,000,000원 |
| 2021.08 | 45.0㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2021.06 | 45.0㎡ | 15 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.895㎡ | 3건 | 134,333,333원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 95,900,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%입니다. 최신 거래 138,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 실제로 이행되어 인수가 0원이 된다는 전제에서는 현재 회차에 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -26.0%라는 점 때문에 과거 169,750,000원 전체 평균과의 격차를 그대로 투자수익 여지로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 임차인 송재철 보증금 | 155,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 확약 효과를 금액에서 차감하기 전의 룰상 시뮬레이션입니다. 이 구조만 보면 송재철 보증금 부족분 61,226,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 송재철 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 95,900,000원 | 61,226,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 67,130,000원 | 89,478,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,991,000원 | 109,254,838원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재된 렉스타워 3층 303호입니다. 아파트가 아니라 오피스텔의 거래성과 임대수요를 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 간석오거리역이 있습니다. 북측 백범로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 72세대 오피스텔이고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.8회입니다. 최근 거래가격 추세도 -26.0%로 집계되어 재매각 가격을 보수적으로 잡는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 송재철 임차권등기와 155,000,000원 보증금에 대한 말소 조건이 실제 매각 후 이행되는지 확인해야 합니다.
- 신현서 점유관계 확인. 2025.04.15 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·현재 점유상태가 확인되지 않았으므로 명도 과정은 별도로 점검해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 169,750,000원보다 최근 12개월 평균 134,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -26.0%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 71.4%라고 해도 추가 하락 가능성을 배제한 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 오피스텔 환금성. 동일 단지 경매 평균 유찰이 3.8회인 만큼 아파트 수준의 환금성을 전제로 하지 말고 출구가격과 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 국과 남동구의 압류가 있으므로 체납세 성격과 배당 영향, 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 확약이 실제로 작동할 때만 성립한다”
이 사건을 숫자 하나로 보면 최저가 95,900,000원은 최근 12개월 평균 134,333,333원의 71.4%라 눈에 띕니다. 그러나 원래 권리구조는 송재철의 대항력 보증금 155,000,000원 때문에 현재 회차에서 61,226,200원 인수가 발생하는 유형입니다. 그 부담을 뒤집는 근거가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약을 반영하면 송재철 관련 인수는 실질 0원, 실질취득은 95,900,000원으로 정리됩니다. 이 가격은 최근 평균과 최신 거래보다 낮아 가격상 여지가 있습니다. 반면 최근 가격 추세는 -26.0%, 동일 단지 경매 평균 유찰은 3.8회입니다. 따라서 결론은 “권리 핵심은 확약 확인, 가격은 최근 시세 대비 낮지만 하락장·오피스텔 환금성까지 감안해 보수적으로”입니다.
