인천지방법원 2026타경502321. 거영블루힐 1동 3층 302호, 전용 43.58㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 등으로 확인됩니다. 감정가는 160,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.04.13 매매를 원인으로 2022.04.14 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 165,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 임차권의 인수 여부입니다. 임차인 김어금은 2022.04.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.22입니다. 말소기준권리인 2023.02.07 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 165,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
다만 이 물건은 명세서에 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약이 적용되는 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 따라서 가격 비교도 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 현재 최저가 112,000,000원 = 실질취득액을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-20 거영블루힐 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 등 · 전용 43.58㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.14 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2014.12.03 |
| 규모 | 거영블루힐 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.02.07 국세 압류입니다. 그 뒤의 2024.05.03 주택임차권등기, 2025.11.18 국세 압류, 2026.03.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 과거 국민은행 근저당과 대림동새마을금고 근저당, 신탁등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중화인민공화국인 김어금 | 3층 302호 43.58㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08 | 2022.03.22 | 165,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 중복 임차 신고로 잡힌 인원이 없으므로 보증금 역시 한 번만 계산합니다. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 1.12억은 최근 시세의 81.2%
거영블루힐 동일 면적 43.58㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 147,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 138,000,000원 1건이며, 현재 최저가 112,000,000원은 그 금액의 81.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 43.58㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2022.04 | 43.58㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.03 | 43.58㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.58㎡ | 3건 | 147,666,666원 |
| 최근 12개월 | 43.58㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
현재 실질취득액 112,000,000원은 최근 거래 138,000,000원보다 26,000,000원 낮습니다. 단순 금액만 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표가 -9.5%로 하락 방향이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체 평균 147,666,666원을 기준으로 가격 가점을 크게 주기보다 138,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김어금 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 55,368,000원입니다. 그러나 명세서상 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰별 인수 구조 — 확약의 의미
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 112,000,000원 | 55,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 78,400,000원 | 88,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 54,880,000원 | 111,507,840원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당분이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 현재 회차만 해도 112,000,000원에 룰상 인수 55,368,000원이 붙는 구조입니다. 반대로 말소동의 확약을 정상적으로 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차 0원이어서 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천당하중학교 동측 인근이며 공동주택·도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인천2호선 완정역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2014.12.03입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구), 공시지가 1,485,000원/㎡이며 토지면적은 687.1㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·교육환경보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되며 토지거래허가구역 표시는 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 24세대 규모로 실거래 표본은 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세는 -9.5%로 확인돼 시세 판단에 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김어금 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인의 인수 부담을 제거하는 조건인지 원문을 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 55,368,000원이지만, 본 분석은 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.
- 최근 시세 우선. 과거 165,000,000원 거래보다 최신 2025.09 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 추세가 -9.5%입니다. 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 가격 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 24세대이고 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로 실제 매도 시 가격 형성 속도를 보수적으로 보세요.
- 유찰 이력. 현재 1회 유찰 상태이고 건물 경매물건 평균 유찰은 1.8회입니다. 무리한 상향 입찰보다 목표 수익률에 맞춘 상한가 관리가 중요합니다.
맺으며 — “싼 이유가 임차권이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건은 권리가 처음부터 단순한 물건이 아닙니다. 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 112,000,000원으로 배당하면 55,368,000원의 미배당액이 생깁니다. 확약이 없었다면 최저가 1.12억만 보고 “최근 시세보다 싸다”고 말할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 그 판단을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 이를 해당 임차권의 인수 해소로 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 112,000,000원입니다. 이는 최신 거래 138,000,000원의 81.2%로 가격 여유가 있습니다.
다만 최근 가격 추세가 -9.5%이고 최근 12개월 실거래가 1건에 불과한 점, 그리고 안전성의 핵심이 확약서 내용에 달려 있다는 점은 남습니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약서 원문 확인이 마지막 관문”입니다.
