인천지방법원 2026타경502327. 계양구 귤현동 제이-파크빌 4층 401호, 공동주택인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2020년 10월 15일 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 압류나 가압류 숫자가 아니라, 그보다 앞서 전입한 임차인 김선우의 대항력입니다.
말소기준권리는 2022년 9월 13일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 김선우는 2020년 11월 13일 전입·점유를 시작했고 2020년 10월 29일 확정일자를 받아 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 498-13 제이-파크빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 굴재길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2016.01.07 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.15 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 옹진수산업협동조합의 근저당권 13,000,000원은 2020년 11월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 9월 13일 주택도시보증공사 가압류이며, 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 김선우의 주택임차권등기도 말소기준 이후 등기이므로 등기 자체는 소멸하지만, 그보다 앞선 전입·점유에 기초한 대항력과 미배당 보증금 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선우 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.13 | 2020.10.29 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
| 백승만 | 2024.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김선우는 말소기준보다 약 2년 앞서 전입했고 확정일자도 갖췄으며 배당요구가 확인됩니다. 현재 매각가 105,000,000원 가정에서는 집행비용 2,270,000원을 먼저 차감한 뒤 김선우에게 102,730,000원이 배당되고, 보증금 중 62,270,000원이 남는 것으로 계산돼 있습니다.
반면 백승만은 2024년 12월 4일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 관계와 실제 점유·임대차 조건은 명세서 원문과 현장조사에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 부담이 사라지지 않는다
이 물건은 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 단순 시세 할인율로 접근하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 보증금 165,000,000원입니다. 현재 회차 최저가는 105,000,000원이지만 인수추정액 62,270,000원을 더하면 실질 부담은 167,270,000원입니다. 감정가보다 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 62,270,000원 | 2,236,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 93,223,000원 | 2,236,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 114,876,100원 | 2,236,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 김선우 보증금 | 165,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세가 존재할 경우 선순위 차감액이 늘고, 그만큼 김선우의 미배당 보증금이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.01.07 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 인천귤현초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트단지·학교·공원·소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장 및 근거리에 인천1호선 귤현역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 10미터 및 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 있으며 1층 일부 필로티에 주차장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))·과밀억제권역 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 외부 발코니는 건축 당시부터 존재한 일반적 형태로 추정해 감정평가에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김선우의 대항력 및 미배당 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 원문을 확인해야 합니다.
- 인수액을 입찰가와 따로 보지 말 것. 현재 배당표 기준 매수인 인수추정액은 62,270,000원입니다. 최저가 105,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 세금이 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있습니다.
- 백승만 임대차 확인. 2024.12.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유 상태와 임대차 조건을 명세서 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 현 점유자가 누구인지, 김선우 임차권등기 이후 실제 점유관계가 어떻게 변했는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 자료가 확인되지 않아 주변 거래가와의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 싸 보이는 최저가보다 ‘미배당 보증금’이 먼저다
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 105,000,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 김선우의 대항력 있는 보증금 165,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 배당표대로라면 62,270,000원이 남아 매수인에게 이어질 수 있어 실질 부담은 167,270,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약이 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 해소까지 포함한다면 권리구조는 크게 달라질 수 있습니다. 반대로 단순한 임차권등기 말소 동의에 그친다면 보수적 인수계산을 유지해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약서 원문이 실제로 어디까지 권리를 정리하는지 확인하는 것입니다.
