인천지방법원 2026타경502334. 부평동 스카이블레스 11층 1102호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 225,000,000원에서 1회 유찰된 157,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 70%”라는 가격이 아니라 임차권과 실제 점유관계입니다. 등기부에는 박상유 명의 주택임차권이 있고 보증금은 240,000,000원, 전입·점유개시는 2021.03.24, 확정일자는 2021.03.04입니다. 현재 회차 배당계산만 적용하면 154,495,000원이 배당되고 85,505,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 기준상 박상유 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 문제는 확약 밖입니다. 이인성은 2024.08.22, 김지민은 2025.09.02 전입으로 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않습니다. 이 두 사람은 박상유 확약의 적용대상이 아니므로 별도 인수위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 217-7 스카이블레스 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 · 14층 건물 내 11층 1102호 |
| 소유자 | 이지혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 등기부상 유효한 근저당은 없습니다. 2019.02.13 신한은행 근저당 1,080,000,000원은 2019.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2026.03.23 강제경매개시결정입니다. 따라서 2024.05.08 등기된 박상유의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있고, 원칙적인 배당계산에서는 미배당 보증금이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 다만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박상유에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상유 | 2021.03.24 | 240,000,000원 | 2021.03.04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 말소동의 확약 |
| 이인성 | 2024.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지민 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박상유는 11층 1102호 전부에 관한 임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 반면 이인성·김지민은 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 미상 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 225,000,000원, 현재 최저매각가는 157,500,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 1. 임차인 박상유 보증금 | 240,000,000원 | 154,495,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 박상유 보증금 중 85,505,000원이 미배당되어 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 박상유 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박상유에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 효과는 이인성·김지민에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 박상유 보증금 구조는 주의
| 회차 | 매각가 | 박상유 배당부족 계산 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 157,500,000원 | 85,505,000원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 110,250,000원 | 132,093,500원 | 240,000,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 77,175,000원 | 164,614,150원 | 240,000,000원 |
확약이 없었다면 박상유는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 85,505,000원, 2회 유찰 시 132,093,500원, 3회 유찰 시 164,614,150원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 박상유에게는 말소동의 확약이 있으므로 이 계산상 인수액은 실질 0원입니다. 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 다른 미상 점유자의 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 부흥초등학교 서측 인근에 위치하며 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 1102호이며 사용승인일은 2018-12-21입니다. 승강기·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박상유 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 이인성 보증금 확인. 2024.08.22 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·점유원인을 확인해야 합니다.
- 김지민 보증금 확인. 2025.09.02 전입 역시 보증금·확정일자가 미상입니다. 박상유 확약과 별개의 위험입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 의무의 정리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기자 외 다른 전입자가 존재하므로 실제 점유자, 사용관계 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 보증금은 박상유의 240,000,000원입니다. 현재 회차 계산대로라면 85,505,000원의 미배당이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박상유에 대한 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 큰 위험 하나가 해소된 셈입니다.
하지만 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 이인성·김지민입니다. 두 사람은 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 박상유에게 적용되는 확약의 대상도 아닙니다. 따라서 현재 최저가 157,500,000원만 보고 실질취득가가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 결론은 박상유 위험은 해소, 나머지 임차위험은 미확정. 이 두 점유자의 보증금·계약관계를 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
