인천지방법원 2026타경502354. 부평동 엠타워식스 6층 609호, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 많다는 사실보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이진혜의 보증금 195,000,000원입니다. 이진혜는 확정일자 2020.03.23, 전입·점유개시 2020.05.13로, 말소기준인 권오준 근저당권 2020.07.27보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가하는 구조입니다.
현재 최저가 128,100,000원에서 배당표상 이진혜에게 125,506,600원이 배당되고, 부족분은 69,493,400원입니다. 확약이 없었다면 이 부족분을 포함해 실질취득비용은 보증금 195,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 그러나 이번 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있으므로 이진혜 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 해당 임차인에 한정되며, 확약 밖 임차인이 존재할 경우 그 인수위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 6층 609호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로334번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 내 6층 609호 |
| 소유자 | 박정규 (2020.05.13 매매, 거래가액 195,000,000원 · 2020.06.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2020.07.27 권오준 근저당권 75,000,000원입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체·국민건강보험공단·국세 압류, 대부업체 가압류, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이진혜의 임차권등기가 2024.03.04에 접수됐다는 날짜 자체가 아니라, 그 임차권의 전입·점유개시가 2020.05.13로 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진혜 | 주거(임차권등기) · 6층 609호 71.52㎡ 전부 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확정일자는 2020.03.23, 전입·점유개시는 2020.05.13이고 배당요구도 접수돼 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 이진혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 183,000,000원의 70%인 128,100,000원입니다. 다만 동일 물건과 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재는 확약으로 실질 인수 0원을 적용하지만, 입찰가 판단에서는 반드시 확약서 효력과 적용 범위 확인을 전제로 해야 합니다. 최저가 128,100,000원이라는 숫자 자체만으로 투자 매력도를 높게 볼 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,593,400원 |
| 1. 임차인 이진혜 보증금 (우선변제) | 195,000,000원 | 125,506,600원 |
| 2. 근저당권 · 권오준 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 61,747,222원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 원 배당계산에서는 임차보증금 부족분 69,493,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서를 적용하면 이진혜 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 0순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 “업무시설(오피스텔)”입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 부흥오거리 서측 인근. 주위는 근린생활시설·오피스텔·공동주택·병원·요양원 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 609호이며, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다. 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인 대상으로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 업무시설·제1종근린생활시설 건부지이며 북측·동측·서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 이진혜 임차권에 대한 말소동의의 효력·조건·적용 범위를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 밖 권리는 별도 판단. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차관계가 확인되는 경우 대항력·보증금·배당요구 여부를 새로 판단해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 6건이 기재돼 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 70%를 시세할인으로 착각하지 않기. 실거래 비교자료가 없어 128,100,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다.
- 설비 상태 확인. 승강기·주차장·급배수 등 설비의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인하도록 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 사건의 본질은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 이진혜의 전입·점유개시일 2020.05.13이 말소기준 2020.07.27보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 보증금 부족분 69,493,400원이 매수인에게 이어지는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가면 원 계산상 인수액은 107,344,060원, 133,760,843원으로 오히려 커집니다.
다만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 정확도 규칙상 이진혜 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 128,100,000원과 동일하게 볼 수 있습니다. 문제는 가격입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 128,100,000원이 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 별도의 시세 검증이 필요한 사건입니다.
