인천지방법원 2026타경502361. 인천 미추홀구 용현동 항마스타타워 10층 1002호, 전용 68.84㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 256,000,000원, 현재 최저매각가는 179,200,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기부상 현재 소유자는 조해민이며 2022.01.05 매매로 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “감정가의 70%”라는 가격이 아닙니다. 박혜림의 임차권은 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 배당표 원계산상 미배당 보증금이 생기는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에 박혜림 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 박혜림 임차권에만 적용하며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 이수연의 인수 위험까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-55 10층1002호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 아암대로 57 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 68.84㎡ · 지하2층/지상14층 중 10층 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 오피스텔 |
| 소유자 | 조해민 (2022.01.05 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준은 2023.09.12 김포세무서장 압류로 선언돼 있습니다. 그런데 박혜림의 전입·점유는 2022.04.15로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.03.22로 확인되고 배당요구가 접수돼 있어, 원래 구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 미상
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜림 제10층 제1002호 68.84㎡ 전부 | 300,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.22 배당요구 2024.05.13 | 대항력 있음 | 있음 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 반영 |
| 이수연 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
* 박혜림의 원계산상 현재 회차 미배당 인수액은 124,108,800원이지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이수연은 전입일·보증금이 확인되지 않아 별도 인수 위험이 남습니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 시세 근거는 얇다
항마스타타워 전용 68.84㎡로 확인되는 거래 표본은 2022.01 10층 310,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원은 이 거래가의 57.8%입니다. 박혜림 임차권의 확약을 전제로 하면 확인된 실질취득액 역시 현재 최저매각가 179,200,000원으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 68.84㎡ | 10 | 310,000,000원 |
다만 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2022.01입니다. 따라서 310,000,000원을 현재 시세로 그대로 단정해 “57.8%에 싸게 산다”고 해석하면 안 됩니다. 이 사건은 가격 할인보다 임차권 확인이 먼저입니다. 박혜림 확약의 효력 확인과 이수연의 전입·보증금 확인이 끝나야 현재 최저가의 의미가 살아납니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정 · 원계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 박혜림 보증금 | 300,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원계산만 보면 박혜림 보증금 300,000,000원 중 175,891,200원이 배당되고 124,108,800원이 미배당으로 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 본 건은 HUG 말소동의 확약서를 반영해 박혜림 부분의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원계산 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 179,200,000원 | 124,108,800원 | 박혜림 확약 반영 시 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 125,439,999원 | 177,116,161원 | 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 87,807,999원 | 214,172,545원 | 확약이 없다면 저가 낙찰의 의미가 크게 줄어듦 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 박혜림의 확약을 빼고 보면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 179,200,000원에서 125,439,999원, 87,807,999원으로 내려가도 미배당 인수액이 124,108,800원, 177,116,161원, 214,172,545원으로 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 “유찰돼 싸졌다”는 표현을 쓸 수 없습니다. 본 건의 가격 메리트는 확약이 실제로 박혜림 임차권 인수를 제거한다는 전제 아래에서만 성립합니다.
⑥ 압류·세금 체크
- 2023.09.12. 김포세무서장 압류가 말소기준으로 선언돼 있습니다.
- 2023.11.13. 미추홀구 압류가 있고 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
- 2026.04.10. 국민건강보험공단 압류가 있으며 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
- 국세·지방세 압류. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 박혜림 등 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 숭의역 남서측 인근. 오피스텔·아파트·연립주택과 근린생활시설·관공서가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하2층/지상14층 철근콘크리트 건물, 10층 1002호. 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 포함되며 북측 아암대로와 남측 소로에 접합니다.
- 규모. 1개 동 47개 호, 주차 43대, 용적률 829.58% 건물입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 확인되는 동일면적 거래는 2022.01 310,000,000원 1건으로 시세 판단 자료가 충분하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 박혜림 임차권의 말소동의 범위와 실제 매수인 인수 제거 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 이수연 전입세대 열람. 전입일이 말소기준 2023.09.12보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 이수연 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 현재 숫자로 인수 위험을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구·명세서 재확인. 이수연의 배당요구 여부와 임대차 범위, 점유 상태를 매각 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서가 달라질 수 있으므로 세액 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 310,000,000원 거래 표본은 1건뿐이므로 현재 최저가가 거래 표본의 57.8%라는 이유만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 0원 확정형은 아니다”
이 사건은 첫인상만 보면 감정가 256,000,000원에서 179,200,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔이고, 확인되는 거래 표본 310,000,000원보다 숫자가 크게 낮습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차관계의 두 갈래입니다.
박혜림은 보증금 300,000,000원, 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.03.22의 대항력 임차인이라 원계산상 124,108,800원이 매수인 인수로 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 부분은 실질 0원*으로 반영할 수 있습니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 이수연입니다. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 결론은 “박혜림 리스크는 확약으로 해소, 이수연 리스크는 미해결”입니다. 표면적인 70% 최저가와 57.8% 거래가 대비 수치만 보고 권리까지 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 이수연의 전입·보증금 확인이 끝나기 전까지는 권리상 C등급의 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
