117,600,000원
인천지방법원 2026타경502380. 인천 서구 검암동 DS리치빌 1동 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박미라이고, 2020.10.30. 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 권리 기준은 2023.10.31. 주택도시보증공사의 가압류 100,000,000원입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2020.10.16.부터 진보라 임차인의 주민등록·점유가 시작됐다는 점입니다. 따라서 임차인은 단순히 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 지워지는 사람이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인으로 보아야 합니다.
다만 이번 건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 진보라 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 117,600,000원입니다. 단, 확약은 진보라 임차권에 한정해 해석해야 하며 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황·명세서 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-1 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 도요지로227번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.135㎡ · 지상 5층 건물 내 4층 |
| 현재 소유자 | 박미라 · 2020.10.30. 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.10.31. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 2024.11.01. 등기된 진보라의 주택임차권등기와 2026.03.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 진보라는 2020.09.18. 확정일자, 2020.10.16. 주민등록·점유를 갖춰 기준권리보다 앞섭니다. 즉 등기 순위만 보면 안 되고, 임차인의 대항력 발생시점을 기준으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진보라 실제 임차인 1명 | 4층 401호 52.135㎡ 전부 주거(임차권등기) | 155,000,000원 → 162,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.10.16. | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 실질 0원 HUG 말소동의 확약서 반영 |
② 시세 비교 — 70% 낙찰가보다 ‘최근 하락’이 더 중요
DS리치빌1동2동은 총 16세대, 2012.02.07. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 확인되는 동일·유사 면적 실거래는 2건입니다. 2023.04. 4층 53.93㎡가 150,000,000원, 2025.10. 5층 53.93㎡가 122,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 122,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -18.7% 낮아진 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.93㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2023.04 | 53.93㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 122,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 136,000,000원 |
현재 최저가 117,600,000원은 전체 평균 136,000,000원만 놓고 보면 낮아 보이지만, 가격 판단에서는 과거 150,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 기준 122,000,000원과 비교하면 현재가는 96.4%입니다. 즉 최근 시세 아래이기는 하지만 차이가 크지 않고, 동시에 거래 추세가 -18.7%이므로 ‘감정가의 70%니까 싸다’고 단정할 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 15,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 262,000,000원 중 예상 배당은 115,153,600원, 미배당은 146,846,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 판단하며, 확약의 원본·효력·적용범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대인고등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 대상물건과 유사한 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다. 주거환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 10분 거리에 인천2지하철 검바위역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 4층 일부이며, 외벽은 외장타일 등, 창호는 PVC 창호입니다. 위생·급배수·난방 등 기본 편의설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 약 12미터, 남측·북측 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 1,638,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. DS리치빌1동2동은 16세대의 소규모 공동주택으로 확인 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래가 122,000,000원으로 과거 150,000,000원보다 낮아 거래량과 가격 추세를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 확약 대상·조건·효력을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차보증금 이력 확인. 임차권등기에는 보증금 155,000,000원과 162,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 2020.09.11. 계약과 2022.09.28. 계약의 관계를 원본 계약서·명세서에서 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 확약 대상 외 별도 점유 여부를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,000,000원보다 최신 거래 122,000,000원과 최근 12개월 평균 122,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -18.7%입니다.
- 다음 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 82,320,000원, 3회 유찰 시 57,624,000원입니다. 다만 확약이 유지된다는 전제에서만 낙찰가 하락이 그대로 실질취득 하락으로 이어집니다.
맺으며 — “대항력은 있다. 승부는 확약과 가격이다”
이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 진보라는 2020.10.16. 전입·점유, 2020.09.18. 확정일자를 갖춘 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 임차권등기상 보증금은 162,000,000원까지 올라가 있습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 117,600,000원이 아무리 낮아 보여도 실질취득은 보증금 수준으로 올라가 가격 매력이 사라집니다.
이번 사건이 그 원칙에서 벗어나는 이유는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약을 정상적으로 적용하면 진보라 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 117,600,000원입니다. 다만 이 가격도 최근 실거래 122,000,000원의 96.4%로 간격이 크지 않고, 최근 거래 추세는 -18.7%입니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 보수적으로 접근. 특히 소규모 16세대 다세대이고 현장 임대관계가 미상인 만큼, 확약서와 실제 점유를 확인하지 않은 채 ‘감정가 대비 70%’만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
