169,400,000원
인천지방법원 2026타경502394. 인천 미추홀구 숭의동 ‘세움캐슬’ 8층 803호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가 242,000,000원의 70%, 1회 유찰 상태입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 임차보증금 285,000,000원입니다. 박세영은 2022.12.16 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.09.13 국 압류보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다.
원칙만 보면 위험도가 높습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원이 낙찰가 169,400,000원보다 크기 때문에, 배당으로 돌려받지 못한 부분을 매수인이 인수하면 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액이 보증금 수준으로 수렴합니다. 따라서 이런 유형에서는 최저가 1.694억만 보고 “감정가보다 많이 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박세영 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502394 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17 세움캐슬 8층 803호 · 인천광역시 미추홀구 독배로 496 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제803호 83.77㎡ · 지하1층/지상15층 중 8층 |
| 소유자 | 김진섭 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2018.04.11 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
등기상 2018.04.16 남인천신용협동조합 근저당권 150,000,000원은 2022.12.16 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.03.16 국 압류와 2022.04.18 미추홀구 압류 역시 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.13 국 압류이고, 이후 2025.03.10 박세영 주택임차권등기와 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세영 | 2022.12.16 | 285,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 장준홍 | 2026.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 박세영은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 285,000,000원입니다. 반면 장준홍은 2026.03.05 전입으로 말소기준보다 뒤여서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
* 박세영의 룰상 인수금액은 285,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각조건에 그대로 반영되는 것을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 70% 할인보다 ‘최근 시세와 하락 추세’를 봐야 한다
세움캐슬 실거래는 5건이 확인됩니다. 다만 대상 호실은 83.77㎡이고 아래 거래는 57.15㎡~59.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 그대로 동일 호실 시세로 대입하기보다 시장 방향과 가격대 참고자료로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 57.15㎡ | 12 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 14 | 173,500,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 170,125,000원 |
전체 5건 평균은 186,100,000원이지만 2023.02의 250,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 4건 평균은 170,125,000원, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 현재 최저가 169,400,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%로 거의 같은 수준이고 최신 거래보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 임차인 박세영 보증금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 166,228,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신청채권자 주택도시보증공사에는 166,228,400원이 배당되고 118,771,600원의 미배당이 발생합니다. 박세영 보증금은 원칙상 대항력에 따른 매수인 인수 구조이나, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원*으로 평가했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상15층 건물의 8층 803호입니다.
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로 업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,006,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세움캐슬은 16세대이며, 최근 실거래 표본이 대상 83.77㎡와 면적이 일치하지 않고 최근 거래 흐름도 -31.9% 하락해 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박세영 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는 것을 전제로 합니다.
- 장준홍 임대차 확인. 2026.03.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 186,100,000원보다 최근 12개월 평균 170,125,000원과 최신 거래 162,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이. 대상은 83.77㎡지만 확인된 거래 표본은 57.15㎡~59.99㎡입니다. 동일면적 직접 비교로 보지 마십시오.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -31.9% 낮아진 흐름이므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리위험을 낮추지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 242,000,000원에서 169,400,000원까지 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 본래 권리구조만 놓고 보면 대항력 있는 박세영의 보증금 285,000,000원이 낙찰가보다 커서, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 핵심 위험은 실질 0원*으로 낮아졌습니다. 다만 확약 밖 장준홍의 임대차 조건은 미상이고, 가격도 최근 12개월 평균 170,125,000원의 99.6% 수준에 불과합니다. 최신 거래 162,000,000원보다 높으며 최근 거래 추세는 -31.9%입니다. 게다가 실거래 표본의 면적도 대상 호실과 일치하지 않습니다. 결론은 권리위험은 확약으로 크게 완화, 가격은 보수적으로. 현재 회차를 단순한 ‘감정가 70% 할인 물건’으로 평가하기에는 근거가 부족합니다.
