인천지방법원 2026타경502408. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 제6층 제601호 69.08㎡입니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 163,800,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권자 천예빈은 2022.12.05 전입했고 확정일자는 2022.11.07, 보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저가 163,800,000원을 전부 배당재원으로 보더라도 집행비용 3,093,200원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 금액은 160,706,800원입니다. 따라서 보증금 중 129,293,200원이 남고, 제공된 배당계산에서는 이 금액을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 결과적으로 163,800,000원 + 129,293,200원 = 293,093,200원이어서, 최저가만 보면 실거래 대비 81.7%지만 실질취득으로 보면 오히려 약 146.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 6층 601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 34-19 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 제6층 제601호 69.08㎡ · 지하1층/지상14층 |
| 소유자 | 김번하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2018.03.13 인천원예농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당이 설정됐지만 2022.12.02 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 천예빈은 2022.11.05 임대차계약, 2022.11.07 확정일자, 2022.12.04 점유개시, 2022.12.05 주민등록을 마쳤습니다. 제공된 말소기준일은 그보다 뒤인 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천예빈 | 제6층 제601호 69.08㎡ 전부 | 290,000,000원 | 2022.12.05 / 2022.11.07 | 2024.12.31 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 위험 |
임차권등기는 2024.12.31 접수됐고 임차보증금은 290,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금만으로 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 현재 회차 기준 예상 미배당액은 129,293,200원입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 81.7%가 아니라 실질취득 146.2%
더존아파트의 비교 가능한 실거래는 전용 70.3㎡, 2층, 2023.03 거래가 200,500,000원 1건입니다. 최저가 163,800,000원만 대입하면 이 거래가의 81.7%라서 싸 보이지만, 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 봐야 합니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 실거래 비교값 · 2023.03 | 200,500,000원 | 100.0% |
| 현재 최저가 | 163,800,000원 | 81.7% |
| 매수인 예상 인수 | 129,293,200원 | — |
| 현재 실질취득 | 293,093,200원 | 146.2% |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 163,800,000원 | 129,293,200원 | 293,093,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 114,660,000원 | 177,745,240원 | 292,405,240원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 80,262,000원 | 211,582,716원 | 291,844,716원 |
매각가가 163,800,000원에서 114,660,000원, 다시 80,262,000원으로 내려가도 예상 인수액은 129,293,200원 → 177,745,240원 → 211,582,716원으로 증가합니다. 실질취득은 각각 293,093,200원, 292,405,240원, 291,844,716원으로 거의 2.9억원 수준에 머뭅니다. 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 경쟁력이 크게 개선되는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 임차인 천예빈 보증금 | 290,000,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 529,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 잔액이 임차인 보증금 배당에 사용되고, 임차보증금 부족분 129,293,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 명칭은 더존아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 수인분당선 숭의역 북동측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·오피스텔 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 수인분당선 숭의역과 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층이며 대상은 제6층 제601호입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
- 단지 규모. 더존아파트는 39세대, 사용승인일은 2018.03.02입니다.
- 경매 통계. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.5회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차의 판단금액은 163,800,000원이 아니라 293,093,200원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 천예빈의 보증금 290,000,000원 중 예상 미배당 129,293,200원의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서 원문과 배당관계로 다시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함되는지 원문 문구 확인이 핵심입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 예상 인수액이 증가해 실질취득은 약 2.9억원 수준을 유지합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2023.03의 200,500,000원 1건이므로 현재 개별 호실 가치 판단에는 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.638억 낙찰”이 아니라 “약 2.931억 취득”
이 사건의 숫자를 가장 잘못 읽는 방법은 감정가 2.34억짜리가 1회 유찰돼 1.638억이라는 부분만 보는 것입니다. 천예빈의 보증금은 2.90억원이고 대항력 발생 시점은 말소기준보다 빠릅니다. 현재 배당계산상 미배당 인수액은 129,293,200원이며, 이를 더한 실질취득은 293,093,200원입니다.
비교 실거래 200,500,000원에 비해 약 46.2% 높은 수준이고, 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 증가해 총부담은 계속 약 2.9억원 수준에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 내릴 결론은 “최저가는 낮아졌지만, 권리 인수를 포함한 실질취득은 시세보다 높다”입니다.
