인천지방법원 2026타경502413. 계양구 서운동 아델라이타운하우스 102동 3층 301호인 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 최저가 107,100,000원을 보는 것이 아니라, 보증금 156,000,000원의 임차인 조성철 씨가 2022.05.02. 전입·점유해 말소기준권리인 2022.07.19. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 대항력을 갖고 있다는 점입니다. 확정일자도 2022.04.04.이고 배당요구를 했으므로 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
현재 최저매각가 107,100,000원을 기준으로 집행비용 2,299,400원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당은 104,800,600원이고, 보증금 중 51,199,400원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인에게 승계되어 107,100,000원 + 51,199,400원의 부담을 따져야 합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 확약 적용 대상은 이 임차인이고, 확인된 실제 임차인은 조성철 씨 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502413 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 · 3층 301호 · 사용승인일 2010.07.22. |
| 소유자 | 김영수 · 2022.05.19. 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.07.19. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 조성철 씨는 그보다 앞선 2022.05.02. 전입·점유로 대항력이 있고, 확정일자 2022.04.04.과 배당요구도 갖추고 있습니다. 따라서 일반적인 계산만 적용하면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인의 승계 부담은 실질 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조성철 제3층 제301호 51.2185㎡ 전부 | 156,000,000원 | 2022.05.02. 2022.04.04. | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 실질 0원 확약 미반영 룰상 51,199,400원 |
임차권등기는 2024.05.28. 접수됐지만 대항력 판단의 출발점은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유일입니다. 조성철 씨의 전입·점유는 2022.05.02.로 말소기준인 2022.07.19.보다 빠릅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 내역은 없어, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 153,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자 김영수 씨의 2022.05.19. 등기상 거래가액은 156,000,000원이지만, 현재 동일 지역·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다. 확약을 반영한 실질취득은 107,100,000원이지만, 현재 시세와의 직접 비교자료가 없으므로 가격 판단은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 조성철 보증금 | 156,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 51,199,400원입니다. 원칙적인 대항력 승계 계산에서는 이 금액이 매수인 인수액이지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 해당분은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 인천계수중교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·아파트 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 드라이비트·타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샤시입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육 제한구역·장애물 제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부. 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이고, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상·조건과 임차권등기 말소 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차의 임차인 미배당 보증금 51,199,400원은 매수인 승계 위험입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 7건 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로, 최저가 107,100,000원이 현재 시장에서 실제로 저렴한지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 대상 주택이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 위험, 확약이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 156,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 낙찰가 107,100,000원으로는 보증금을 전부 배당할 수 없어 51,199,400원이 남습니다. 이런 구조라면 낙찰가가 싸 보여도 인수액을 더한 실질취득을 봐야 합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 조성철 임차인의 매수인 승계는 실질 0원으로 처리됩니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 107,100,000원입니다. 다만 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 현재 시세자료가 없고 국세·지방세 압류도 7건이므로, 권리의 승부처는 확약 원문과 세금, 가격의 승부처는 최신 실거래 확인입니다.
