인천지방법원 2026타경502733. 간석동 대준블루인 2층 203호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 조재윤은 2022년 5월 4일 매매를 원인으로 거래가액 309,000,000원에 취득했고, 현재 등기부에는 2024년 3월 4일 설정된 최기환의 주택임차권 309,000,000원이 존재합니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2026년 4월 7일 강제경매개시결정보다 앞서 있어 데이터상 매수인 인수 대상입니다.
또 현황조사·매각물건명세서에는 김윤미가 보증금 1,000,000원, 월차임 800,000원으로 2024년 12월 31일 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 김윤미 역시 말소기준보다 선순위 전입으로 대항력 있음으로 분류되어 있고 우선변제권은 확인되지 않아, 보증금 전액이 매수인에게 승계될 가능성이 반영되어 있습니다. 따라서 이 물건의 실제 임차인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 2층 203호 · 용천로153번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 2층 203호 77.52㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상14층 |
| 소유자 | 조재윤 · 2022.05.04. 매매 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 218,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 2명, 둘 다 대항력
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기환 2층 203호 77.52㎡ 전부 | 2022.06.07 / 2022.05.06 | 309,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 94,457,600원 |
| 김윤미 오피스텔 | 2024.12.31 / — | 1,000,000원 월 800,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 1,000,000원 |
최기환은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각가에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 김윤미는 보증금 자체는 1,000,000원으로 작지만 대항력이 있고 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 계산됩니다. 두 임차인의 인수 합계는 95,457,600원입니다.
③ 가격 비교 — 2.184억이 아니라 3.139억으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 218,400,000원으로 감정가 312,000,000원의 70%입니다. 이 숫자만 놓고 보면 최근 기준 평균 250,000,000원의 87.4%여서 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조에서는 최저가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다.
현재 회차에서는 218,400,000원에 최기환 미배당 94,457,600원과 김윤미 1,000,000원을 더한 실질취득 313,857,600원이 매수인의 실제 부담 기준입니다. 이는 최근 기준 평균 250,000,000원 및 최신 확인 거래 250,000,000원의 125.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 74.9㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 74.45㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 74.9㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 77.52㎡ | 10 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 74.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 11 | 314,000,000원 |
| 2021.11 | 71.05㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 7 | 314,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 313,333,333원 |
전체 12건 평균은 313,333,333원이지만 2021~2022년의 314,000,000원~355,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 이 과거 평균보다 최근 기준 평균 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간이 이전보다 -21.7% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 평균이 실질취득 313,857,600원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 유찰해도 총부담이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 218,400,000원 | 95,457,600원 | 313,857,600원 |
| 2회 유찰 · 49% | 152,880,000원 | 160,060,320원 | 312,940,320원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 107,016,000원 | 205,282,224원 | 312,298,224원 |
낙찰가가 218,400,000원에서 152,880,000원, 다시 107,016,000원으로 내려가도 매수인 인수액이 95,457,600원 → 160,060,320원 → 205,282,224원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 313,857,600원 → 312,940,320원 → 312,298,224원으로 거의 고정됩니다. 대항력 임차 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 전형적인 특성입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,857,600원 |
| 1. 임차인 최기환 보증금 | 309,000,000원 | 214,542,400원 |
| 인수 · 김윤미 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최기환은 214,542,400원을 배당받고 94,457,600원이 부족합니다. 김윤미 보증금 1,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차 매수인 인수 합계는 95,457,600원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 대준블루인은 39세대, 사용승인 2019.09.11.입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천1호선 ‘간석역’ 남동측 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하고, 토지는 평지의 사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 2,384,000원/㎡, 토지면적 829.8㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래 기준 가격이 250,000,000원까지 낮아졌고 최근 구간 추세가 -21.7%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.7회로, 가격과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 218,400,000원 낙찰을 가정하면 인수 95,457,600원을 더한 총부담은 313,857,600원입니다.
- 최기환 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 전입, 확정일자, 배당요구와 실제 배당액을 매각물건명세서·배당관계 자료와 대조해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소 외에 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다. 현재 확인 내용만으로 인수 0원으로 보지 않았습니다.
- 김윤미 점유관계 확인. 보증금 1,000,000원·월 800,000원, 전입 2024.12.31.로 조사되어 있어 실제 점유·계약 현황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 등록의 효력과 의무 승계 여부를 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 과거 평균 313,333,333원보다 최근 기준 평균·최신 거래 250,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 경매”가 아니라 “약 3.13억 인수형”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저매각가 218,400,000원입니다. 감정가 312,000,000원의 70%라 할인폭이 커 보이지만, 최기환의 선순위 대항력 임차권과 김윤미의 대항력 보증금을 반영하면 현재 회차 실질취득은 313,857,600원입니다.
더 유찰돼 최저가가 152,880,000원이나 107,016,000원까지 내려가도 인수액이 커지면서 총부담은 312,940,320원, 312,298,224원으로 거의 유지됩니다. 반면 최근 기준 평균과 최신 확인 거래는 250,000,000원이고 최근 가격 추세는 -21.7%입니다. 즉 유찰 횟수가 늘어도 실질 매입가격의 경쟁력이 크게 좋아지지 않는 구조입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수이지만, 현재 확인되는 내용만으로는 대항력 포기까지 전제할 수 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 선순위 임차인 2명의 인수 위험까지 있는 오피스텔. 확약서 원문에서 대항력 포기까지 명확히 확인되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다.
