인천지방법원 2026타경503008. 부평동 타워팰리스 에이 6층 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 조석훈이며 2022.05.25. 매매로 241,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2026.04.16. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 이 강제경매개시결정이 제시된 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 가장 중요한 선순위 권리는 2024.01.24. 등기된 김명진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.24., 확정일자는 2022.03.28., 전입·점유개시는 2022.04.29., 임차보증금은 241,000,000원입니다. 말소기준인 2026.04.16.보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김명진 임차권의 미배당액을 매수인이 실제로 떠안는 구조는 해소된 것으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 407-5 타워팰리스 에이 6층602호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로56번길 17-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제6층 제602호 59.57㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 · 사용승인 2017.03.09. |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.05.25. 매매 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
2017.04.17. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 176,400,000원은 2020.04.03. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.01.24. 김명진 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2026.04.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 경매개시결정보다 앞선 김명진 임차권은 원칙적으로 인수 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명진 | 2022.04.29. | 241,000,000원 | 2022.03.28. | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 염지현 | 2024.06.25. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수위험 미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김명진의 임차보증금 241,000,000원과 염지현의 금액을 임의로 합산해서도 안 됩니다. 염지현의 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 147,000,000원만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 147,000,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 147,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 염지현의 보증금이 미상이라 실질취득비용 자체도 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김명진 보증금 | 241,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김명진 보증금 부족분 96,858,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 김명진에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 염지현의 미상 보증금까지 해소한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김명진 산술 인수액은 늘지만 확약은 유지
| 회차 | 매각가 | 김명진 산술 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,000,000원 | 96,858,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 102,900,000원 | 140,340,600원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 170,666,540원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건에서 김명진 부분은 말소동의 확약 때문에 예외적으로 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 그러나 염지현의 보증금이 미상인 상태에서는 전체 실질취득비용을 147,000,000원으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평고등학교 남서측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천지하철1호선 부평시장역이 있어 대중교통 사정이 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 제6층 제602호이며 사용승인은 2017.03.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 약 6미터, 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장 비고. 공동출입문에는 ‘1동’으로 적혀 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김명진 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 염지현 보증금 확인. 2024.06.25. 전입 사실만으로 전체 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·점유관계·확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 혼동 금지. 김명진 임차권에 대한 말소동의를 염지현까지 포괄하는 것으로 해석하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 210,000,000원 대비 최저가 147,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 매각기일. 2026.09.01. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해소됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 241,000,000원 김명진 임차권만 보면 처음에는 매우 큰 인수형 위험으로 보입니다. 현재 회차 배당계산에서도 미배당 96,858,000원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김명진 임차권은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 점유자인 염지현은 2024.06.25. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원의 깨끗한 물건”으로 단정할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가 147,000,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 결론은 김명진 위험은 해소, 염지현 위험은 미상, 가격 판단도 보류입니다. 입찰 판단의 핵심은 염지현의 실제 임대차 내용 확인입니다.
