인천지방법원 2026타경503148. 부평동 엘비스27 9층 903호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 손홍현은 2021년 10월 27일 주민등록을 마쳤고 2021년 8월 30일 확정일자를 받았으며, 2023년 11월 23일 보증금 198,800,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2026년 4월 21일 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 겉으로는 6,300만원 할인돼 보이지만, 예상배당에서 손홍현에게 돌아가는 금액은 144,142,000원이고 나머지 54,658,000원이 미배당입니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 147,000,000원 + 54,658,000원 = 201,658,000원. 최저가만 보고 1.47억짜리 물건으로 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-5 엘비스27 9층 903호 · 주부토로75번길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 903호 59.69㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 10층 내 9층 |
| 소유자 | 김준호 (2019.10.02. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2016.01.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2026년 4월 21일의 강제경매개시결정입니다. 손홍현의 주택임차권등기는 2023년 11월 23일로 그보다 앞섭니다. 주민등록일도 2021년 10월 27일, 점유개시일은 2021년 10월 25일, 확정일자는 2021년 8월 30일이므로 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손홍현 실제 임차인 1명 | 9층 903호 59.69㎡ 전부 | 198,800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
배당요구도 2023년 11월 23일 이루어졌습니다. 다만 매각물건명세서에는 “을구 순위 1번 주택임차권등기 — 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 기재돼 있습니다. 이 자료에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않으므로, 보수적으로는 배당계산상 미배당 인수액 54,658,000원을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총 부담은 약 2억원
이 사건은 실거래 평균보다 회차별 임차보증금 미배당을 먼저 봐야 합니다. 임차보증금 198,800,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 147,000,000원 | 54,658,000원 | 201,658,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 102,900,000원 | 98,140,600원 | 201,040,600원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,030,000원 | 128,466,540원 | 200,496,540원 |
현재 회차에서 실질취득은 201,658,000원으로 감정가 210,000,000원의 약 96.0%입니다. 2회 유찰이면 201,040,600원, 3회 유찰이면 200,496,540원으로 내려가지만 차이는 크지 않습니다. 보증금 198,800,000원이 중심축이라 유찰이 거듭돼도 총 부담이 약 2억원 부근에 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 손홍현 보증금 | 198,800,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 손홍현에게 144,142,000원이 배당되고, 보증금 부족분 54,658,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 배당액과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 903호이며 사용승인은 2016.01.22입니다.
- 주위환경. 부평고등학교 서측 인근으로 공동주택·오피스텔·상업시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며 남측과 동측으로 각각 공도와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래 허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 147,000,000원에 미배당 인수 54,658,000원을 더한 201,658,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 102,900,000원으로 내려가지만 인수는 98,140,600원으로 늘어 실질취득은 201,040,600원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 권리까지 말소시키는지, 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 손홍현은 실제 임차인 1명이며 배당요구가 확인됩니다. 배당 후 잔액과 점유관계가 실제 인도 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.04. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 전 관련 등기와 적용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.47억 낙찰”이 아니라 “약 2.02억 취득”
이 물건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 147,000,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금은 198,800,000원이고, 현재 회차 배당 후 부족분은 54,658,000원입니다. 따라서 실질취득은 201,658,000원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 201,040,600원, 3회 유찰 시 200,496,540원으로, 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 커집니다. 이 사건의 가격은 낙찰가가 아니라 보증금 인수구조가 결정합니다. 말소동의 확약서라는 완화요인은 있지만, 대항력 포기까지 명시적으로 확인되지 않은 현재 자료만으로는 인수를 0원으로 단정하기 어렵습니다. 결론은 “유찰률보다 확약서 원문과 임차보증금 인수 범위를 먼저 확인할 물건”입니다.
