인천지방법원 2025타경507793. 인천 계양구 장기동 150-14 비동 303호, 감정평가상 다세대주택(복층형)입니다. 이 사건은 “2회 유찰로 싸졌다”보다 “대항력 임차권을 누가 떠안느냐”가 먼저입니다. 임차인 김춘구 씨는 임대차계약일자 2021.02.08, 주민등록·점유개시 2021.03.03, 확정일자 2021.02.08, 보증금 208,000,000원으로 기재되어 있습니다. 데이터상 말소기준은 2023.01.05 계양구 압류이므로, 전입이 말소기준보다 빠른 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저가 102,410,000원으로 배당하면 집행비용 2,233,740원을 먼저 빼고, 임차인에게 100,176,260원만 배당됩니다. 그래서 확약이 없다면 보증금 부족분 107,823,740원이 매수인 인수로 남고, 최저가에 받아도 실질취득은 210,233,740원입니다. 즉 이 유형은 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 150-14 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(복층형) · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 박영숙 (2021.03.05. 거래가 208,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,439,553원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
데이터상 말소기준은 갑구 17번 압류, 2023.01.05입니다. 그런데 임차인 김춘구 씨의 주민등록·점유개시일은 2021.03.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능으로 분류됩니다. 또한 tenants 데이터의 is_guarantor와 is_subrogation은 모두 false이므로, 보증기관 승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 배지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘구 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.03.03 확정 2021.02.08 | 208,000,000원 | 2023.04.24 | 대항력 우선변제 실제 임차인 |
김춘구는 보증기관 승계·대위변제 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 보증금 합산 대상은 1명, 208,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,233,740원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김춘구 보증금 (우선변제) | 208,000,000원 | 100,176,260원 | 부족분 107,823,740원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 141,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 안양원예농업협동조합 | 162,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 김현중 | 23,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 246,439,553원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 19번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,439,553원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
표의 미배당 인수액 107,823,740원은 대항력 임차권을 그대로 적용한 룰상 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 조정됩니다.
④ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 임차인 미배당 | 실질취득(확약 없음) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 102,410,000원 | 107,823,740원 | 210,233,740원 | 현재 회차 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,687,000원 | 138,003,366원 | 209,690,366원 | 확약 없으면 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 50,180,900원 | 159,122,356원 | 209,303,256원 | 확약 없으면 인수 증가 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 현재 회차든 다음 회차든 실질취득은 209,303,256원~210,233,740원 수준으로 움직입니다. 즉 “더 유찰되면 싸진다”가 아니라, 임차인 미배당이 커져 총액이 보증금 수준으로 맞춰지는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이므로, 입찰판단의 첫 번째 확인사항은 가격이 아니라 확약서 원본과 매각조건 반영 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 “인천계양초등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치해 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인은 2011.05.09입니다.
- 이용상태. 다세대주택(복층형)으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 드라이빗트마감, 창호는 알미늄샷시 창호입니다.
- 도로·토지. 단지는 3필 일단지인 정방형 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며, 남동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 장애물제한표면구역(수평표면), 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있으나, 실제 문구·조건·적용대상은 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 김춘구는 전입 2021.03.03, 확정 2021.02.08, 보증금 208,000,000원으로 기재된 실제 임차인 1명입니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 없이는 현재 회차 실질취득이 210,233,740원입니다. 최저가 102,410,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 가등기 확인. notes에 “갑구 3번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”가 있습니다. 원본 등기부와 말소·해제 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. notes에 “국세·지방세 압류 4건 — 당해세 해당 시 0순위 차감, 후순위 미배당 가능”이 있습니다. 조세채권 성격을 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택은 체납 관리비, 점유 이전, 임차권등기 말소 절차를 현장과 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “확약 검증 물건”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 102,410,000원까지 내려왔지만, 본질은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김춘구의 보증금 208,000,000원이 먼저이고, 확약이 없다면 현재 회차 실질취득은 210,233,740원입니다. 그래서 시세 비교와 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 확약이 유효하면 임차권 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 유효하면 검토 가능, 확약서가 흔들리면 위험. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약서 원본 검증입니다.
