서울중앙지방법원 2024타경125794. 관악구 봉천동 ‘샤인빌’ 5층 503호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 453,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 289,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권 강주희의 임차보증금이 450,000,000원이고, 전입신고일 2021.07.30·확정일자 2021.07.01로 말소기준인 2023.11.14 가압류보다 앞섭니다. 낙찰가가 보증금보다 낮으면 배당 부족분은 계산상 매수인 인수로 이어져, 실질취득은 낙찰가 + 인수액 ≈ 보증금 450,000,000원에 맞춰집니다.
다만 이 사건에는 중요한 완충 장치가 있습니다. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 2026.01.13자 확약서를 제출했습니다. 따라서 강주희 임차권등기 부분의 인수는 실질 0원*으로 볼 여지가 있습니다. 그러나 매각물건명세서상 ‘주택보’로 표시된 점유 관련 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확약은 강주희 임차권등기에 관한 완충일 뿐, 확약 밖 미상 점유 위험까지 자동으로 지워주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 청룡길 100, 5층503호 (봉천동,샤인빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.3㎡ · 지상 5층 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 289,920,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기
말소기준은 2023.11.14 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류와 2024.12.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2023.08.04 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권자 강주희는 임차보증금 450,000,000원, 전입신고일 2021.07.30, 점유개시일 2021.07.31, 확정일자 2021.07.01로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 성명 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 강주희 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 450,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.01 | 대항력 우선변제 확약 |
| 점유 미상 | 주택보 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 |
보증기관으로 대위·승계된 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 합산 대상은 실제 임차인 1명, 강주희 보증금 450,000,000원입니다. ‘주택보’ 기재는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로만 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
샤인빌 전용 47.97~48.3㎡ 최근 실거래 3건의 평균은 356,700,000원입니다. 최저가 289,920,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 81.3%로 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 450,000,000원*입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 47.97㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 48.3㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 2024.05 | 47.97㎡ | 4 | 285,100,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 356,700,000원 |
실질취득 450,000,000원*은 실거래 평균 356,700,000원의 126.2%입니다. 최고 실거래 415,000,000원보다도 높습니다. 확약이 강주희 인수를 실질 0원으로 낮춘다 해도, 미상 점유 기재가 남아 있어 “싸다”고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,858,880원 |
| 1. 임차인 강주희 보증금(우선변제) | 450,000,000원 | 285,061,120원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 강주희 보증금 부족분은 164,938,880원입니다. 주택도시보증공사 확약서가 제출되어 강주희 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 볼 여지가 있으나, 확약 밖 미상 점유 리스크는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 인수위험* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 64%) | 289,920,000원 | 164,938,880원 | 450,000,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 51%) | 231,936,000원 | 222,111,104원 | 450,000,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 41%) | 185,548,800원 | 267,848,883원 | 450,000,000원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 보증금의 미배당분이 늘어나므로, 확약을 배제한 룰상 실질취득은 450,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 “7회 유찰이라 싸다”는 접근은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘영락고등학교’ 북측 인근, 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설, 각급학교가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 봉천역(2호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 내 5층 503호, 사용승인일 2020.04.22. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 공시지가 4,289,000원/㎡, 토지면적 134.4㎡. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 샤인빌은 12세대 규모이며 최근 실거래 3건 평균은 356,700,000원입니다. 동일 물건군의 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회로 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. ‘주택보’ 기재는 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 이 사건은 최저가 289,920,000원이 아니라 실질취득 450,000,000원*을 기준으로 실거래 평균 356,700,000원과 비교해야 합니다.
- 명도·임차권등기 말소. 강주희 임차권등기 말소 동의가 제출되었다는 사정과 실제 말소 절차, 점유 이전 가능성을 분리해 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대열람·관리비를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “4.5억 보증금”이 더 크다
이 물건은 숫자만 보면 453,000,000원짜리가 289,920,000원까지 내려온 고유찰 물건입니다. 그러나 권리구조를 보면 이야기가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 임차권등기 보증금이 450,000,000원이고, 배당 부족분이 발생하는 구조라 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 주택도시보증공사의 확약으로 강주희 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있는 장점이 있지만, 확약 밖 미상 점유 기재가 남아 있어 깔끔한 무인수 물건처럼 평가하면 안 됩니다. 가격은 최저가가 아니라 실질취득으로, 권리는 확약의 범위와 미상 점유로 나누어 보는 물건입니다.
