인천지방법원 2025타경507812. 인천 남동구 만수동 에이스타운 1동 6층 601호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 202,000,000원의 49% 수준인 98,980,000원입니다. 겉으로는 2회 유찰로 싸 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 핵심입니다. 임차인 이하림은 임대차계약일자 2021.02.05, 확정일자 2021.02.17, 전입·점유개시일자 2021.03.04, 보증금 236,000,000원으로 등기되어 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2022.06.07 갑구 6번 국 압류입니다. 임차인의 전입신고는 2021.03.04로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당에서 못 받는 보증금 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차의 배당 계산상 임차인은 96,798,360원을 배당받고, 부족분 139,201,640원이 남습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 98,980,000원이든, 다음 회차 69,286,000원이든, 부족분이 늘어 실질취득 총액은 보증금 236,000,000원 수준으로 맞춰집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 870 에이스타운 1동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔으로 이용중임 |
| 소유자 | 유지성 (2021.03.16. 소유권이전, 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 가격을 잠근다
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 이하림 1명이고, is_subrogation·is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 봅니다. 보증금은 합산하지 않고 236,000,000원 한 건만 반영해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하림 | 6층 601호 59.85㎡ 전부 | 236,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.03.04 | 우선변제 有 확정 2021.02.17 · 배당요구 2023.05.09 | 부족분 인수 가능 현재 회차 139,201,640원 |
② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금으로 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 최저가 98,980,000원만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,181,640원을 차감한 뒤 임차인이 96,798,360원을 배당받고, 보증금 부족분 139,201,640원이 남습니다. 매수인 실질취득은 98,980,000원 + 139,201,640원 = 238,181,640원으로 계산되지만, 집행비용 차감 구조를 제외하면 경제적 기준은 보증금 236,000,000원 수준입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 98,980,000원 | 139,201,640원 | 약 236,000,000원 | 최저가보다 보증금 구조가 중요 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,286,000원 | 168,361,148원 | 약 236,000,000원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,500,200원 | 188,772,804원 | 약 236,000,000원 | 총액 메리트가 생기지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,640원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이하림 보증금 (우선변제) | 236,000,000원 | 96,798,360원 | 부족분 139,201,640원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 99,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표 기준으로 신청채권자 주택도시보증공사의 배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북초등학교 북동측 인근에 있고, 주위는 오피스텔·아파트·다세대주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 제6층 제601호이며, 사용승인일은 2017.01.03입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있고, 토지는 3필 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 98,980,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 원칙 계산의 기준은 실질취득 약 236,000,000원입니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있으나, 적용 대상·조건·말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는지, 확약서와 매각조건의 문구를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감, 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기상 점유개시일자와 주거 사용 내역이 있으므로, 현재 점유 상태를 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.36억 보증금”이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 98,980,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 236,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 부족분이 139,201,640원으로 계산됩니다. 그래서 보수적으로는 실질취득가가 보증금 수준에 고정됩니다. 최저가가 낮아져도 싸지는 구조가 아닙니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 결국 결론은 확약서가 실제로 매수인의 인수 부담을 제거하는지에 달려 있습니다. 확약 원본 확인 전에는 D급 위험물, 확약이 명확하면 주된 인수는 해소되지만 당해세·절차 확인이 남는 보수적 접근이 맞습니다.
