최저가 6,345만원이 아니라 ‘실질취득 1억2,154만원’ — 인천 한빛아트 501호

인천지방법원 2025타경507817. 인천 서구 당하동 한빛아트 2동 5층 501호, 전용 63.28㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 63,455,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 절반도 되지 않는 가격이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다.

배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사의 보증금 승계채권 120,000,000원 중 매각대금에서 61,912,810원만 배당되고, 부족분 58,087,190원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득원가는 낙찰가 63,455,000원과 인수액을 합친 121,542,190원입니다. 최저가가 더 내려가면 인수액이 늘어나는 구조라 실질취득액은 계속 약 1.21억원에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 사건이 아니다

말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 서민금융진흥원 가압류 9,311,174원입니다. 이후 국민건강보험공단·국·함안군의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 추징보전 가압류 70,000,000원은 매각으로 소멸합니다.

2012년 서인천새마을금고 근저당은 2015.10.16. 해지로 말소됐고, 2019년 국세 압류와 2020년 인천광역시 서구 압류도 각각 2021년에 해제·말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 등기부의 일반 채권이 아니라 대항력 임차보증금과 확약의 적용 범위입니다.

* 말소동의 확약서의 효력과 원본 내용에 따라 해당 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 입찰 전 확약서 원본과 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.

② 임차인·승계채권 분석

사람 기준 실제 임차인은 김영훈·이류경 2명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 김영훈 보증금에 관한 보증기관 대위·승계권자이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다

한빛아트 1·2동은 총 14세대, 2011.07.26. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 세 건이며, 최근 12개월 거래는 2026.03.의 57.1㎡ 2층 120,000,000원 한 건입니다. 대상 물건과 전용면적·층이 동일하지 않아 비교 표본은 제한적이지만, 현재 시장을 반영하는 최신 기준은 이 거래입니다.

최저매각가 63,455,000원만 비교하면 최근 거래의 52.9%로 보이지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 실제 부담액 121,542,190원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 120,000,000원의 101.3%로, 오히려 약 1,542,190원 높습니다.

전체 거래 평균은 155,666,666원이지만 2021년의 172,000,000원·175,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래는 120,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간 대비 과거 거래 추세는 -30.8%입니다. 하락장에서 과거 평균만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락이 인수 증가로 상쇄

낙찰가가 63,455,000원에서 31,092,949원으로 절반 이하로 내려가도 실질취득액은 121,542,190원에서 120,959,673원으로 약 58만원만 낮아집니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)

한국토지주택공사 승계보증금의 미배당액은 58,087,190원으로 매수인 인수액에 반영했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백석초등학교 남측 인근으로 유사형 공동주택과 아파트가 소재하는 지역이며, 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 2011.07.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 501호입니다. 상·하수도, 위생시설, 가스설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지 남동측과 북동측으로 각각 폭 약 15m·20m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·당하구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역이며 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 3건에 그칩니다. 최근 거래 감소와 -30.8% 가격 추세를 감안하면 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준은 63,455,000원이 아니라 121,542,190원입니다.
• 한국토지주택공사 승계채권 확인. 보증금 120,000,000원, 예상배당 61,912,810원, 미배당 인수 58,087,190원의 산식과 채권 잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 5번 이류경 임차권에만 적용되는지, 말소 조건과 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 김영훈 점유 확인. 2025.01.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유관계가 미상입니다. 현황과 명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당금과 인수액 계산이 달라질 수 있으므로 법원과 관계기관 자료를 확인해야 합니다.
• 최근 거래의 비교 한계. 최근 120,000,000원 거래는 57.1㎡ 2층이며 대상은 63.28㎡ 5층입니다. 내부 상태·층·면적 차이를 현장조사로 보므로 법원과 관계기관 자료를 확인해야 합니다.
• 최근 거래의 비교 한계. 최근 120,000,000원 거래는 정해야 합니다.
• 관리비·수선비. 체납 관리비 중 공용부분과 최상층 누수·외벽 드라이비트 상태, 개별난방설비 등을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 그 숫자가 매수인의 실제 부담액은 아닙니다. 한국토지주택공사 승계보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 실질취득액은 121,542,190원이고, 추가 유찰 시에도 약 1.21억원으로 거의 고정됩니다.

이류경 보증금 172,000,000원은 말소동의 확약이 정상 이행된다는 전제에서 실질 인수 0원*이지만, 그 확약이 한국토지주택공사 승계채권까지 없애는 것은 아닙니다. 확약 밖 인수액 58,087,190원이 그대로 남아 있습니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 120,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -30.8%입니다. 현재 실질취득액이 최신 시세보다 약 154만원 높은 데다 14세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 확인 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 시세 이상이고, 권리와 환금성 부담도 남는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 승계채권 잔액과 확약 범위를 원본으로 확정한 뒤 실질취득액 자체가 적정한지 판단하는 데 있습니다.