683,284,000원
서울남부지방법원 2025타경694. 서울 강서구 화곡동 799-19의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 104.1㎡이고, 건물은 연와조 세멘와즙 지하 1층·지상 1층 주택으로 1975.12.17. 사용승인됐습니다. 소유자는 강정숙이며, 현재 권리분석의 출발점은 2015.08.21. 설정된 우리은행 근저당권 215,600,000원입니다.
이 근저당 이후 부산은행 근저당 275,000,000원, 하나은행 근저당 156,000,000원, 롯데카드·광적농업협동조합·삼성카드의 가압류, 경매개시결정과 국의 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 강영아는 2023.11.20. 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 전입 순서 자체로 매수인 승계 위험은 발생하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경694 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 799-19 · 서울특별시 강서구 곰달래로53길 12-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 104.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 이용 | 단독주택 · 연와조 세멘와즙 지하 1층 / 지상 1층 · 사용승인일 1975.12.17. |
| 소유자 | 강정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 854,105,400원 / 683,284,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2015년 우리은행 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.08.21. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행·하나은행 근저당과 각 가압류, 두 건의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영아 | 미상 | 2023.11.20. | 2025.10.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 현재 1회 유찰, 감정가 80%
감정가 854,105,400원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 683,284,000원입니다. 현 회차의 실질취득액도 인수액이 0원이므로 683,284,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 546,627,200원, 3회 유찰 시 437,301,760원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 683,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,232,840원 |
| 우리은행 근저당 | 215,600,000원 | 215,600,000원 |
| 부산은행 근저당 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 하나은행 근저당 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 롯데카드 가압류 | 8,165,963원 | 8,165,963원 |
| 광적농업협동조합 가압류 | 34,077,555원 | 19,285,197원 |
| 삼성카드 가압류 | 52,857,043원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 741,700,561원 중 예상 배당액은 674,051,160원, 미배당은 67,649,401원입니다. 하나은행의 156,000,000원 청구는 현재 회차에서는 전액 배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화곡4동주민센터 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 토지. 대 104.1㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,512,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 기재 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건물. 단독주택 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스보일러설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.08.21. 우리은행 근저당권과 이후 권리의 소멸관계를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 강영아의 점유부분이 미상이므로 실제 점유 공간과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 위치·형태·이용 상태를 현장과 감정자료에서 대조해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 사용승인일 1975.12.17.의 단독주택이므로 외벽·창호·급배수·보일러 등 실제 상태를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구 및 조세채권을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 중요한 사건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.21. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 강영아의 전입은 2023.11.20.으로 후순위입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류도 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 1975년 단독주택이고 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며 임차인의 점유부분도 명확하지 않습니다. 현재 최저가는 683,284,000원으로 감정가의 80%지만, 이 비율만으로 가격이 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 입찰 전 현장·건물·점유 확인이 필수인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
