서울남부지방법원 2025타경10979. 강서구 화곡동 곰달래로37길 50에 위치한 제1층 제3호, 전용 39.24㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 89,600,000원이 아니라 임차보증금 165,000,000원입니다. 임차인 이종원은 2016.08.01. 전입·점유했고, 말소기준권리인 2019.07.23. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현 회차 89,600,000원 낙찰을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,012,800원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 87,587,200원이 배당되고, 보증금 부족분 77,412,800원이 남습니다. 따라서 단순 현금지출은 낙찰가와 인수액을 합친 구조가 되며, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 전체 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 864-1 제1층 제3호 · 곰달래로37길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.24㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 제1층 제3호 |
| 소유자 | 강선범 (2016.05.09. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종원 / 254,886,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 1993.05.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2019.07.23. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 국세 압류, 추가 강서구·국 압류, 2025.06.13. 임차권등기 및 2025.07.16. 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 이종원의 전입·점유일이 2016.08.01.로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이종원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.08.01. / 2018.06.26. | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
임차권등기 내용에는 최초 임대차계약일 2016.07.08., 최초 확정일자 2016.07.27. (160,000,000원), 2018.06.23. 보증금 5,000,000원 증액 및 2018.06.26. 증액분 확정일자가 기재돼 있습니다. 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당요구를 했다는 사실이 미배당 보증금의 인수를 없애지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 8,960만원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이수골드타운은 15세대, 사용승인일 1993.05.20.인 소규모 다세대입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 2024.04. 전용 38.7㎡ 2층 110,000,000원, 2021.08. 전용 39.24㎡ 지하1층 113,000,000원입니다. 전체 평균은 111,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 38.7㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 39.24㎡ | -1 | 113,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 111,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 1건 | 110,000,000원 |
표면 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 지표 110,000,000원의 81.5%로 보이지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 부족분을 승계해야 하므로 매수인의 실질취득은 약 165,000,000원 수준입니다. 즉 실제 판단 기준은 89,600,000원이 아니라 보증금 수준의 실질취득액이며, 이는 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래 110,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 이종원 보증금 | 165,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,700,446,924원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 이종원 | 254,886,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 미배당 임차보증금은 77,412,800원으로 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인될 경우 선순위 차감액과 임차인 실제 배당액이 달라질 수 있어 인수액은 더 커질 가능성도 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 89,600,000원 | 77,412,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 71,680,000원 | 95,010,240원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 57,344,000원 | 109,088,192원 |
낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 커집니다. 따라서 2회·3회 유찰을 기다린다고 해서 이 사건의 실질취득비용이 최저가만큼 내려가는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 보증금 165,000,000원이 실질 가격의 중심축입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 제1층 제3호입니다.
- 입지. 신정초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 곰달래로37길, 북동측 곰달래로41길의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,056,000원/㎡, 토지면적 284.9㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대로 확인 거래가 2건에 그치며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0%입니다. 거래표본이 적어 아파트 대단지처럼 유동성이 높다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 않기. 89,600,000원만 보지 말고 미배당 보증금 77,412,800원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 인수액 재확인. 배당 전 당해세·집행비용 및 실제 배당순위가 확정되면 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 신청채권자 이종원의 관계 및 임대차계약·보증금 지급 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 가운데 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 줄어 매수인 승계액이 증가할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 실사가 불가했고, 내부구조는 건축물 현황도와 외부관찰을 기준으로 작성됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 보기. 15세대 다세대이고 실거래 표본이 2건뿐이며 최근 가격 추세도 -2.7%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,960만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 112,000,000원, 1회 유찰 후 최저가 89,600,000원입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차인 이종원은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 165,000,000원입니다. 현 회차 배당 후에도 77,412,800원이 남아 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 반대로 증가하므로, 실질취득은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 반면 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래는 110,000,000원이고 추세는 -2.7%입니다. 여기에 15세대 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상인 대항력 인수형”으로 보는 것이 핵심입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
