의정부지방법원 2024타경3479. 파주시 문발동 618-13의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물로 2010.10.20 사용승인을 받았고, 토지는 224.2㎡입니다. 소유자는 이연주입니다. 등기상 핵심은 2011.01.26 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 최초 270,400,000원, 2015.09.22 변경등기에서 249,600,000원으로 기재되어 있습니다. 제공된 권리분석에서는 2011.01.26 근저당을 말소기준권리로 삼고 있으며, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순해 보이지만 이 물건은 다가구입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이름이 확인되는 실제 임차인은 9명이고, 그중 8명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 노미정은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수 0원과 별개로, 미상 임차인에 대한 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3479 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 618-13 · 경기도 파주시 꽃창포길 13 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 2010.10.20 사용승인 |
| 토지 | 224.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 소유자 | 이연주 |
| 감정가 / 최저가 | 880,439,700원 / 616,308,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 215,518,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011.01.26 하나은행
말소기준 뒤에는 2024.03.14 농협은행 관련 가압류 2건, 2024.05.10 하나은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 한국스탠다드차타드은행·신용보증기금 가압류, 파주세무서장 처분의 압류, 2024.10.21 김현미의 주택임차권 등이 이어집니다. 이 가운데 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 9명, 대항력 미상 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정순 | 101호 전부 · 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최진욱 | 102호 · 2021.05.21 · 확정일자 2018.07.24 · 배당요구 2024.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상우 | 201호 전부 · 2014.03.12 · 확정일자 2018.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상배 | 202호 · 주거 · 2022.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박소현 | 203호 · 2021.01.13 · 배당요구 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 류성용 | 301호 · 주거 · 2018.08.03 · 확정일자 2021.02.25 · 배당요구 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은지 | 302호 · 주거 · 2011.01.27 · 확정일자 2023.05.25 · 배당요구 2024.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현미 | 건물 3층 별지도면 표시 부분 · 주거(임차권등기) · 2020.10.30 · 확정일자 2020.09.28 · 배당요구 2024.06.21 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 노미정 | 주거 · 전입일 미상 · 배당요구 2024.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김정순·최진욱·이상우·이상배·박소현·류성용·김은지·김현미는 전입신고가 2011.01.26 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 김현미는 2024.10.21 주택임차권등기를 마쳤지만 이 역시 말소기준보다 뒤에 설정됐고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가는 880,439,700원, 현재 최저매각가는 616,308,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 431,415,600원, 3회 유찰 시에는 301,990,920원입니다.
그러나 이 물건은 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택은 임대구조·가구수·위반사항·명도 상태에 따라 개별 가격 편차도 클 수 있으므로, 현재 단계에서는 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 616,308,000원 | 602,425,644원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 431,415,600원 | 424,701,444원 | 177,724,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 301,990,920원 | 296,963,047원 | 305,462,597원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 616,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,563,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 270,400,000원 | 270,400,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 45,606,949원 | 45,606,949원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사(농림수산업자신용보) | 258,439,376원 | 258,439,376원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 18,232,319원 | 18,232,319원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 9,747,000원 | 9,747,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,319,276원 |
현재 회차 가정에서는 배당표에 반영된 채권 602,425,644원이 전액 배당되고 소유자 잔여 5,319,276원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 보증금이 확인되지 않은 임차인도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지 정보 기준)
- 이용상태. 1~3층은 일반건축물대장 건축물현황도상 각 층 다가구주택 2가구 구조이며, 2층은 현황 4가구(201호~204호)로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 가구수 증가로 위반건축물에 등재되어 있으며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 파주시 문발동 소재 운정5동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 다가구용 단독주택과 근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 224.2㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,338,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 중로3류에 접합니다.
- 규제. 하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 다가구주택은 개별 임대차·가구수·위반건축물 상태를 함께 봐야 하며, 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노미정의 전입일·보증금 확인. 대항력 가능·미상 상태이므로 주민등록·점유·임대차계약 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 나머지 임차인의 보증금 확인. 김현미를 제외한 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 2층 가구수 증가 확인. 대장상 2가구와 현황 4가구의 차이, 위반건축물 등재의 시정·이행 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 범위를 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 616,308,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말아야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 미상 임차관계도 남아 있으므로 배당표상 인수 0원을 절대적인 확정치로 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장 리스크 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2011.01.26 하나은행 근저당을 기준으로 이후 주요 권리는 매각으로 정리되고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 다가구주택은 등기부만 보고 끝내기 어렵습니다.
실제 임차인 9명 중 노미정의 전입일·보증금은 미상이고, 다수 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 건물은 가구수 증가에 따른 위반건축물로 등재되어 있고 2층은 공부상 2가구와 달리 현황 4가구입니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 70%이기는 하지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임차인·위반건축물 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다.
