77,600,000원
서울남부지방법원 2025타경11089. 서울 강서구 가양동 동양트레벨스카이오피스텔 13층 1302호입니다. 감정가는 97,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 77,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 경매입니다. 임차인 이수환은 2022.10.31 전입·점유, 2022.10.17 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리인 2024.09.06 이수환 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 77,600,000원을 기준으로 집행비용 1,796,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 75,803,200원입니다. 보증금 120,000,000원 가운데 44,196,800원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차에서의 실질 부담은 77,600,000원 + 44,196,800원 = 121,796,800원입니다. 즉 “7,760만원짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11089 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 1479-8 동양트레벨스카이오피스텔 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로57길 9-19 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제13층 제1302호 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하4층 지상15층 |
| 소유자 | 주식회사케이엠네트웍스 · 2022.11.23 소유권이전 · 거래가액 97,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 77,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 이수환 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2024.09.06 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 이수환, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정, 압류와 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 문제는 임차권등기 날짜가 아니라 임차인의 선행 전입·점유입니다. 이수환은 2022.10.31 전입·점유하여 말소기준보다 먼저 대항력을 갖는 것으로 조사됐기 때문에, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 부담하게 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수환 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.31 | 2022.10.17 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 발생 |
이수환은 배당요구를 했고, 확정일자와 선행 전입을 근거로 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 안 내려간다
대항력 있는 보증금이 매각가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 표면 최저가는 계속 낮아져도 낙찰가 + 인수액이라는 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 44,196,800원 | 121,796,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 59,437,440원 | 121,517,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 49,664,000원 | 71,629,952원 | 121,293,952원 |
현재 77,600,000원에서 한 번 더 유찰되어 62,080,000원이 되어도 인수액이 59,437,440원으로 늘어 총부담은 121,517,440원입니다. 세 번째 시나리오에서도 49,664,000원 + 71,629,952원 = 121,293,952원입니다. 유찰을 기다리는 것만으로 약 1억2,000만원대 실질취득 구조가 크게 개선되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,796,800원 |
| 1. 임차인 이수환 보증금 | 120,000,000원 | 75,803,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이수환 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | - | 44,196,800원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,796,800원과 임차인 배당 75,803,200원으로 매각대금 77,600,000원이 소진됩니다. 임차보증금 미배당 44,196,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
2회 유찰 시: 62,080,000원 + 59,437,440원 = 121,517,440원
3회 유찰 시: 49,664,000원 + 71,629,952원 = 121,293,952원
낙찰가 하락분 대부분이 보증금 인수 증가로 바뀌기 때문에 실질취득은 약 1억2,000만원대에 머뭅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 가양역 북서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 가양역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 토지이며 평지·사다리형, 소로각지입니다. 토지면적은 1,172.0㎡, 공시지가는 7,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역· 과밀억제권역·원추표면구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 입찰 판단 기준은 77,600,000원이 아니라 매수인 인수 44,196,800원을 합한 121,796,800원입니다.
- 대항력 임차인 원본 재확인. 임대차계약일 2022.10.10, 확정일자 2022.10.17, 전입·점유 2022.10.31 및 보증금 120,000,000원을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이수환이 근저당권자·경매채권자와 동일한 점은 특이사항입니다. 실체관계를 확인하되, 확인 전까지는 대항력과 보증금 인수를 전제로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 121,517,440원·121,293,952원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,760만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰돼 77,600,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 이수환의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차에서 44,196,800원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득 121,796,800원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 해법이 아니라는 것입니다. 두 번째·세 번째 유찰 시나리오에서도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 총부담은 계속 약 1억2,000만원대에 머뭅니다. 감정가 97,000,000원보다도 높은 부담입니다. 따라서 이 물건은 표면 할인율이 아니라 대항력 보증금 인수 구조를 중심으로 판단해야 하는 고위험형입니다. 동일인 관계의 실체가 원본 확인을 통해 달라지지 않는 이상, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
