의정부지방법원 2024타경8092. 파주시 다율동 청석마을 807동 7층 705호 아파트입니다. 현재 등기상 핵심은 2018.12.07. 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당 2건과 경기신용보증재단 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 권리분석상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 352,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 246,400,000원까지 내려왔습니다. 실거래 매칭 단지인 ‘청석마을8단지동문굿모닝힐’ 동일 면적의 최근 12개월 평균은 306,833,333원, 최신 거래는 2026.08월 290,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.3%로, 신건 감정가보다 시장가격에 훨씬 가까워진 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8092 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 청석로 350, 807동 7층705호 (다율동,청석마을 운정동문디이스트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.881㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 7층 705호 |
| 사용승인일 | 2005.12.15. |
| 소유자 | 홍영준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2018년 하나은행이 말소기준
임차인은 없습니다. 말소기준은 2018.12.07. 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 페퍼저축은행 근저당권 157,200,000원·67,200,000원, 경기신용보증재단 가압류 45,983,528원 및 2024.10.22. 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
말소기준보다 앞서 존재했던 국민은행 근저당 195,000,000원, 하나은행 근저당 291,200,000원, 신한은행 근저당 300,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2021년 스타크레디트대부 근저당 117,000,000원과 오케이저축은행 근저당 112,800,000원도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2021.06.30. 강제경매개시결정 역시 2021.07.23. 취하되어 2021.07.28. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 80.3%
실거래 매칭 단지 ‘청석마을8단지동문굿모닝힐’의 전용 84.88~84.92㎡ 거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건, 평균 306,833,333원, 최저 279,000,000원, 최고 360,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08월 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 323,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88~84.92㎡ | 12건 | 306,833,333원 |
현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균 306,833,333원의 80.3%입니다. 최근 거래 최저 279,000,000원과 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준액도 최저가와 동일한 246,400,000원으로 볼 수 있어, 이번 물건은 최저가만 싸 보이는 인수형 경매와는 구조가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 157,200,000원 | 2,150,400원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 67,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 45,983,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 510,383,528원 중 예상배당은 242,150,400원, 미배당은 268,233,128원입니다. 하나은행의 240,000,000원 청구는 현재 회차에서 전액 배당되는 시나리오입니다. 후순위 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 파주시 다율동 청석초등학교 북측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 단지·거래. 실거래 매칭 단지는 1,026세대, 사용승인일 2005.12.15.이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 부정형 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉되며 대로3류·중로2류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 6번 하나은행 근저당권 240,000,000원, 설정일 2018.12.07.이 기준입니다. 입찰 전 최신 등기부에서 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 246,400,000원과 최근 12개월 평균 306,833,333원, 최신 거래 290,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 미배당 268,233,128원은 후순위 채권의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 246,400,000원, 2회 유찰 시 172,480,000원, 3회 유찰 시 120,735,999원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 회차는 검토권
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2018.12.07. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 페퍼저축은행 근저당 2건, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 또한 신건 감정가 352,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 246,400,000원으로 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 306,833,333원의 80.3%이며, 최신 거래 290,000,000원과 최근 거래 최저 279,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 추가 인수가 없고, 현재 최저가가 최근 실거래 범위 아래에 형성된 아파트라는 점이 이번 회차의 핵심입니다.
