861,000,000원
의정부지방법원 2024타경65729. 고양시 일산서구 대화동 한화포레나킨텍스 105동 15층 1504호, 전용면적 비교 대상은 84.4278㎡입니다. 등기부의 소유자는 오영호이며 2019.05.10 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 588,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 키움저축은행 근저당, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 861,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 962,166,666원의 89.5%라 할인처럼 보입니다. 하지만 실거래 표본 안에는 678,000,000원·700,000,000원대 거래와 1,130,000,000원~1,200,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 특히 최신 거래가 678,000,000원이므로 현재 최저가를 일률적으로 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경65729 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 킨텍스로 240, 105동 15층1504호 (대화동,한화포레나킨텍스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용(아파트) · 지상49층 내 제15층 제1504호 |
| 소유자 | 오영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 861,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 667,558,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.05.10 주식회사우리은행 근저당권이며 채권최고액은 588,500,000원입니다. 이후의 주식회사키움저축은행 근저당권 787,200,000원, 고양시 압류, 비엔케이캐피탈 주식회사·경기신용보증재단 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 89.5%지만 최신 거래보다 높다
한화포레나킨텍스 동일 면적 비교군의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 962,166,666원, 최저는 678,000,000원, 최고는 1,200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 861,000,000원은 평균의 89.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.46㎡ | 8 | 678,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 33 | 1,170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 43 | 1,182,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 5 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 38 | 1,190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 3 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 12 | 1,130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 29 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 25 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 36 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 17 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 7 | 1,130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 962,166,666원 |
평균만 비교하면 최저가가 101,166,666원 낮습니다. 하지만 가장 최근 2026.08 거래 678,000,000원과 비교하면 현재 최저가 861,000,000원이 183,000,000원 높습니다. 최근 표본 자체가 678,000,000원에서 1,200,000,000원까지 크게 분산돼 있으므로, 이 사건은 평균값 하나보다 실제 1504호의 층·향·상태와 저가 거래의 성격을 확인하는 작업이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 861,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,010,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 588,500,000원 | 588,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 787,200,000원 | 261,490,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 35,685,058원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,431,385,058원 중 849,990,000원이 배당되고 581,395,058원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 861,000,000원 | 849,990,000원 | 581,395,058원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 602,700,000원 | 594,273,000원 | 837,112,058원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 421,890,000원 | 415,271,100원 | 1,016,113,958원 |
유찰이 이어져도 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 현재 회차에서는 키움저축은행에 261,490,000원이 배당되지만 2회 유찰 시에는 5,773,000원, 3회 유찰 시에는 0원으로 감소합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스 제1전시장 남동측 인근이며 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 주엽역(3호선)이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상49층 건물의 15층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) 등에 해당합니다.
- 단지. 한화포레나킨텍스는 1,100세대이며 준공일은 2019.02.27입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 양극화 확인. 동일 면적 12건이 678,000,000원부터 1,200,000,000원까지 크게 갈립니다. 저가 거래와 고가 거래가 왜 갈리는지 원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 2026.08 최신 거래는 678,000,000원입니다. 현재 최저가 861,000,000원이 이를 웃도는 만큼 평균 대비 89.5%만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 및 고양시 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 861,000,000원, 2회 유찰 시 602,700,000원, 3회 유찰 시 421,890,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수 3.4회도 함께 참고할 필요가 있습니다.
맺으며 — “평균보다 낮다 ≠ 지금 시세보다 싸다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.10 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격의 해석입니다. 861,000,000원은 최근 12개월 평균 962,166,666원의 89.5%지만, 최신 거래는 678,000,000원입니다. 동시에 같은 비교군에서 1,130,000,000원~1,200,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 개별 거래의 성격 확인 후 판단이 맞습니다. 평균 할인율만 보고 곧바로 가격 가점을 주기보다, 15층 1504호와 직접 비교할 수 있는 거래가 어느 쪽 가격대에 가까운지를 확인하는 것이 승부처입니다.
