서울남부지방법원 2025타경11961. 서울 강서구 화곡동 102-344 태성빌라 제4층 제402호, 전용면적 42.8㎡의 다세대주택입니다. 소유자 음영민은 2018.06.22 매매대금 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 존속 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2025.08.27 접수된 압류이며, 2025.09.09 채권자 임병렬의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기만 보면 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 임차관계가 핵심입니다. 현황조사 등에 임혁순·김동호·오정원·이현정·윤기훈·정정아 등 6명이 나타나고 모두 전입일이 말소기준일인 2025.08.27보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에게 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수는 없으므로, 정정아를 제외한 5명은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-344 제4층 제402호 · 초록마을로34길 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.8㎡ · 방3·주방/거실·욕실·현관 · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 1993.05.12 |
| 소유자 | 음영민 (2018.06.22 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 130,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임병렬 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 을구에는 존속하는 근저당권이 없습니다. 과거 국민은행·엄태성·오정동새마을금고· 오정농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2025.08.27 압류이며 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 123,750,000원과 미상 5명
| 임차관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임혁순 · 미상 | 2015.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 윤기훈 · 미상 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정정아 · 402호 | 2020.07.09 | 123,750,000원 | 있음 | 가능 | 미배당 시 |
| 김동호 · 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이현정 · 미상 | 2023.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 오정원 · 미상 | 2023.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
정정아는 매각물건명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인”으로 표시되어 있고, 보증금은 123,750,000원, 전입일은 2020.07.09, 확정일자는 2020.06.17입니다. 배당요구도 2025.09.18 접수됐습니다. 명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 130,400,000원은 ‘할인가’가 아니다
태성빌라(102-344)는 9세대, 사용승인일 1993.05.12인 소규모 다세대입니다. 전용 42.8㎡ 전후 실거래 표본은 3건이며, 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 130,500,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 42.62㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2024.07 | 42.8㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,500,000원 |
현재 최저가 130,400,000원은 최근 12개월 평균의 99.9%입니다. 사실상 최근 평균과 동일하고, 최신 거래 128,000,000원보다는 2,400,000원 높습니다. 전체 거래 평균 127,000,000원 대비로도 최저가는 102.7%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (제공 배당추정 · 매각가 130,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,625,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 임병렬 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,774,400원 |
위 표는 제공된 배당추정 수치입니다. 해당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 매각물건명세서에서 확인되는 정정아의 보증금 123,750,000원과 다른 임차관계가 실제 배당에 반영되면 신청채권자 및 소유자 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 130,400,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 17,940,480원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 83,456,000원 | 81,553,792원 | 38,446,208원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 방3·주방/거실·욕실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 4m, 동측 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 토지면적은 159.0㎡, 공시지가는 2,849,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 확인되는 실거래 표본이 3건이므로, 대단지 공동주택보다 매도 시 거래 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정정아 보증금 배당 여부. 보증금 123,750,000원·전입 2020.07.09·확정일자 2020.06.17·배당요구 2025.09.18을 기준으로 실제 배당순위와 전액 변제 가능 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 나머지 5명 확인. 임혁순·윤기훈·김동호·이현정·오정원의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 임대차 종료 여부를 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 최저가 착시 금지. 1회 유찰됐지만 130,400,000원은 최근 12개월 평균 130,500,000원의 99.9%로 시세 할인폭이 사실상 없습니다.
- 실질취득액 기준. 인수할 임차보증금이 확인되면 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 승계액’으로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당추정 재검증. 제공된 자동 배당표는 임차인 배당을 반영하지 않았으므로 신청채권자 120,000,000원 전액 배당을 그대로 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 중요한 것은 인수액 확정
이 사건은 말소될 등기권리만 보면 단순합니다. 그러나 대항할 수 있는 임차인 정정아의 보증금 123,750,000원이 명세서에 명시돼 있고, 그 밖에도 말소기준일보다 먼저 전입한 임차관계가 5명 더 확인됩니다. 정정아 보증금만 놓고 보면 현재 최저가에서 전액 배당 가능한 금액 범위지만, 나머지 임차인의 보증금이 미상이라 매수인 인수액과 최종 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 특별히 싸지 않습니다. 최저가 130,400,000원은 최근 12개월 평균 130,500,000원의 99.9%이고 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다. 여기에 1993년 사용승인·9세대 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 더해집니다. 따라서 이 물건은 ‘유찰돼 싸진 물건’이 아니라, 임차인 인수액을 먼저 확정해야 입찰가를 계산할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
