인천지방법원 2025타경507848. 등기부는 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황은 공실입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만 감정평가상 대상 호실은 철근콘크리트구조 11층 건물 내 4층 409호로 조사됐습니다. 소유자는 김금숙이며, 말소기준은 2023년 7월 21일 안양원예농업협동조합의 채권최고액 174,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2023년 8월 23일 주식회사웨스턴팔오가 채권최고액 390,000,000원의 근저당을 설정했고, 2025년 2월 28일 안양원예농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 564,000,000원이지만 현재 최저매각가는 58,825,000원에 불과해 배당 단계에서 506,633,850원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 이 미배당은 등기상 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측의 회수 부족분이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507848 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층409호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 염곡로464번길 30 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 409호 |
| 소유자 | 김금숙 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 58,825,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 149,940,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.07.21 김금숙 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 안양원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사웨스턴팔오 근저당과 2025.02.28 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2025.02.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이준희의 전입신고일은 2025.02.10으로, 말소기준권리인 2023.07.21 안양원예농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과에 따르면 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가는 245,000,000원, 현재 최저매각가는 58,825,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(의원)이고 현황은 공실입니다. 주거용 아파트처럼 거래 표본만으로 가격을 단순 비교하기 어려운 유형이므로, 감정가 대비 낙폭과 실질 시장가치를 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,850원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 174,000,000원 | 57,366,150원 |
| 2. 근저당 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 564,000,000원 가운데 예상 배당은 57,366,150원, 미배당은 506,633,850원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 58,825,000원 | 57,366,150원 | 506,633,850원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,177,500원 | 40,036,305원 | 523,963,695원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 28,824,250원 | 27,905,414원 | 536,094,586원 | 0원 |
현재부터 6회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 안양원예농업협동조합의 신청채권 149,940,447원도 각 시나리오에서 전액 만족되지 않습니다. 이는 채권 회수 문제이지 매수인의 인수 위험으로 계산된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 인천지하철2호선 가정역 북서측 인근 루원시티도시개발구역 내에 있으며, 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 가정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현황은 공실이며 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 409호로, 위생·급배수 설비와 승강기가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 남측 약 10m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지. 감정평가상 지적 미정리 상태이며 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중이고, 루원시티 도시개발구역 내에 위치합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 현황 공실이므로 실제 활용 가능 용도와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 이준희는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 506,633,850원의 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 점유관계와 내부 상태를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격 검증이 어려운 물건”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 안양원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 이준희의 전입은 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 245,000,000원에서 4회 유찰돼 58,825,000원까지 떨어졌지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 현황 공실·제1종근린생활시설이라는 특성까지 감안하면 “많이 유찰됐다”보다 “실제 시장에서 얼마에 거래되고 임대되는가”가 먼저입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
