인천지방법원 2025타경507848. 인천 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층 409호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 현황 공실, 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 권리구조는 단순하지만, 가격 판단은 실거래가가 아니라 용도·공실·환금성 확인이 핵심입니다.
현재 최저매각가는 120,050,000원으로 감정가 245,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 제공 데이터에는 중개사 시세나 실거래 비교값이 없습니다. 이 경우 “감정가 대비 싸다”는 말은 할 수 있어도, “시세 대비 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 합격선에 가깝지만, 가격은 현장 임대수요와 환금성 검증이 붙어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층 409호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 염곡로464번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 공실 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 409호 |
| 소유자 | 김금숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 149,940,447원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.07.21 접수된 을구 1번 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고, 채무자는 김금숙입니다. 이후 2023.08.23 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 2025.02.28 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기 데이터상 압류는 0건, 근저당은 2건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인 데이터에는 이준희 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 보며, is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 승계 중복신고는 아닙니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
대항력 판단의 기준은 단순합니다. 말소기준권리일은 2023.07.21이고, 이준희의 전입일은 2025.02.10입니다. 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음입니다. 보증금·확정일자·배당요구 정보는 미상으로 남아 있어 매각물건명세서 원본 보완은 필요하지만, 이 미상 정보가 곧바로 매수인 인수로 바뀌는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안양원예농업협동조합 | 174,000,000원 | 117,569,300원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현 회차 최저가 120,050,000원 기준 채권자 총 채권액은 564,000,000원, 채권자 총 배당은 117,569,300원, 미배당은 446,430,700원입니다. 미배당은 채권자 손실 구조이지, 현재 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 120,050,000원 | 117,569,300원 | 446,430,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 84,035,000원 | 82,122,370원 | 481,877,630원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 58,824,499원 | 57,365,658원 | 506,634,342원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 미배당은 현재 회차 446,430,700원에서 3회 유찰 시 481,877,630원, 4회 유찰 시 506,634,342원으로 커집니다. 이는 채권자 배당 부족의 문제이며, 입찰자에게 중요한 것은 해당 가격에서도 처분·임대가 가능한가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 “가정역” 북서측 인근 루원시티도시개발구역 내에 소재합니다.
- 주위환경. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철2호선 “가정역” 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
- 이용상태. 현황 공실이며, 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 로폭 약 20m, 동측 및 남측으로 로폭 약 10m 내외의 도로가 소재합니다.
- 제한사항. 루원시티 도시개발구역 내에 위치하며, 기준시점 현재 지적 미정리 상태입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 아파트로 가정하지 말고 근린생활시설 기준으로 임대수요를 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황 공실입니다. 낙찰 후 즉시 사용 가능성은 장점이지만, 공실 기간과 임대료 수준은 별도 확인 대상입니다.
- 임차인 원본 확인. 이준희는 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자·배당요구 정보가 미상입니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에 실거래가와 중개시세가 없습니다. 최저가 120,050,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 미반영 항목. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인형”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.21 안양원예농업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이준희도 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 이 물건은 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 공실이고 실거래 비교자료가 없습니다. 결론은 권리상 진입 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 환금성 검증을 건너뛰면 안 되는 물건입니다.