서울남부지방법원 2025타경12996. 가산지웰에스테이트 9층 901호로, 공부상 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 현재 등기부에 남은 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 각각 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정은 2025.10.31. 접수됐습니다. 반면 최정은은 2021.12.30. 전입·점유를 시작했고 임차보증금 144,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 상태입니다.
매각물건명세서에도 이 임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 제공된 배당 가정에서는 최정은에게 임차보증금 명목의 배당이 0원이고, 보증금 144,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰가 145,000,000원만 볼 것이 아니라 이를 합친 289,000,000원을 자금 부담의 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 지하2층/지상16층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 박정호 (2022.01.06. 거래가액 144,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정은 / 144,033,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2013.12.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
과거 담보권 두 건은 경매로 소멸하는 권리가 아니라 이미 등기부에서 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.10.31. 강제경매개시결정이고, 최정은의 전입·점유일 2021.12.30.은 그보다 빠릅니다. 따라서 최정은은 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 위험이 현실화돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 임차·점유자 | 사용부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.30 | 144,000,000원 | 2025.01.10 | 대항력 有 배당 가정상 우선변제 없음 144,000,000원 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 승계 위험 미상 |
최정은 외의 주거 관련 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 최정은에 대한 144,000,000원 인수와 별개로, 이 미상 점유의 권리관계가 추가 위험으로 남습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 물건을 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다. 다만 권리분석상 확실히 보이는 숫자는 있습니다. 현재 최저매각가 145,000,000원에 제공된 인수액 144,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 289,000,000원입니다.
| 등기부 거래 시점 | 소유자 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2015.01.22 | 신은철 | 144,672,000원 |
| 2022.01.06 | 박정호 | 144,000,000원 |
위 금액은 등기부상 과거 거래가액이며 현재 시세로 사용할 수 있는 최근 실거래 비교자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 인수 · 임차인 최정은 보증금 | 144,000,000원 | 배당 0원 · 인수 144,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최정은 | 144,033,000원 | 142,170,000원 |
| 미배당 | - | 1,863,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 신청채권자에게 배당되고 1,863,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 144,000,000원은 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 구체적으로 도시형생활주택·원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층/지상16층이며 대상 호실은 9층입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 ‘가산동주민센터’ 북서측 인근입니다. 주위에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 건물 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 2013.12.19.이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격대의 환금성이나 시세 수준은 이 자료만으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 144,000,000원 확인. 최정은 임차권이 매각으로 없어지는지보다, 보증금 중 얼마가 실제 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지를 배당요구종기·매각물건명세서 원본과 함께 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 입찰가를 정하지 말 것. 현재 배당 가정대로면 145,000,000원 낙찰에 144,000,000원 인수가 붙어 실질취득이 289,000,000원입니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유 관련 건은 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 추가 인수위험 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 최정은이고 금액도 144,033,000원과 144,000,000원으로 근접합니다. 동일 채권인지 별도 채권인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지로 기재돼 있으므로, 경매 취득에 대한 적용 여부와 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 관련 임차권 서류를 직접 대조해 최종 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “145,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원인 신건입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 최정은의 144,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력과 연결돼 있고, 현재 배당 가정에서는 전액 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 289,000,000원입니다.
게다가 별도의 주거 점유 관련 기재 1건은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 점도 채권 관계를 한 번 더 확인하게 만드는 요소입니다. 최근 실거래 비교자료까지 없는 만큼, 이 물건에서 최저가만 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 금물입니다. 가격보다 먼저 인수액, 인수액보다 먼저 임차권의 실제 배당 구조를 확인해야 하는 사건입니다.