의정부지방법원 2025타경6611. 경기도 고양시 일산동구 정발산동 785 일산현대아이스페이스의 근린시설 사건입니다. 감정평가상 제2층 제226호·제226-1호·제226-2호는 벽체구분 없이 하나의 점포로 이용됐고, 종전에는 골프연습장 “더 벙커 골프아카데미”로 사용됐으나 조사 시점에는 영업이 중단된 상태입니다. 권리의 출발점은 2022.04.26. 설정된 주식회사신한은행 근저당 6,192,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 물건1·2·3 일괄매각, 벽체구분 없이 이용 중이라는 내용과 함께, 유치권신고인 이병재가 2025.12.12. 공사대금 1,459,000,000원을 원인으로 유치권이 있다고 신고한 사실이 기재돼 있습니다. 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있어, 실제 점유 상태와 공사대금 발생 경위 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 정발산동 785 일산현대아이스페이스 226호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2층 제226호·제226-1호·제226-2호 벽체구분 없이 하나의 점포로 이용 |
| 현재 소유자 | 한성유엘산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 13,453,000,000원 / 13,453,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 6,517,879,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.26. 을구 18번 주식회사신한은행 근저당 6,192,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 일산아이스페이스관리단 가압류, 중소기업은행 가압류, 기술보증기금 가압류, 에이엠피엠글로벌·박창환·김정미 근저당 및 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 점유 시작 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배성윤 | 1,983.4700 | 50,000,000원 | 20,000,000원 | 2024.02.26. | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 검증 — 신건 13,453,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이 사건의 최저매각가는 감정가와 같은 13,453,000,000원으로 아직 0회 유찰인 신건입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 이용한 실거래 시세 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가가 시장가보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단에서는 근린시설 자체의 거래가격뿐 아니라 물건1·2·3 일괄매각, 벽체구분 없는 현재 이용형태, 영업중단 상태, 그리고 대수선 허가와 공사 중단 상태를 함께 반영해야 합니다. 단순 주거용 집합건물보다 개별 매수자의 사용 목적과 원상회복·공사비 검토가 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 13,453,000,000원 | 0원 | 2,466,226,791원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 10,762,400,000원 | 197,467,209원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 8,609,920,000원 | 2,328,422,409원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 136,930,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 주식회사신한은행 | 6,192,000,000원 | 6,192,000,000원 |
| 을구 20번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,073,600,000원 | 2,073,600,000원 |
| 을구 21번 근저당 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 갑구 37번 가압류 · 일산아이스페이스관리단 | 138,389,250원 | 138,389,250원 |
| 을구 22번 근저당 · 주식회사에이엠피엠글로벌 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 갑구 38번 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 68,853,959원 |
| 갑구 40번 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 697,000,000원 |
| 을구 23번 근저당 · 박창환 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 을구 24번 근저당 · 김정미 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,466,226,791원 |
배당 계산상 채권자 총 배당액은 10,849,843,209원이고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 2,466,226,791원입니다. 다만 을구 21번 근저당은 미화금육십만달러로 기재되고 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외됐으며, 2026.01.05. 기술보증기금에 USD 246,173의 일부이전 등기도 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 정발산역 북측 인근으로 근린생활시설·오피스텔 등 업무시설, 소방서·경찰서 등 관공서가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 정발산역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제226호·제226-1호·제226-2호는 벽체구분 없이 하나의 골프연습장 “더 벙커 골프아카데미”로 이용됐으나 조사 시점에는 영업이 중단돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층·지상15층 건물의 제2층으로, 급배수·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 남서측 약 40미터, 북서측 약 25미터, 북동측 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 면적에는 공용부분인 복도가 포함돼 있어 감정평가에서는 집합건축물대장상 전용면적을 기준으로 평가했습니다.
- 공사·허가. 제226호는 방화구획 변경 등으로 2023.07.04. 대수선 허가를 받았으나 착공신고를 하지 않아 대수선 허가가 취소될 수 있는 상황으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,909.8㎡, 공시지가는 6,364,000원/㎡이며 과밀억제권역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 이병재의 2025.12.12. 유치권 신고와 공사대금 1,459,000,000원의 실제 공사계약·채권 발생·변제기·점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 주체 구분. 조사된 임차인 배성윤과 유치권신고인 이병재는 별도로 기재돼 있습니다. 현재 누가 어떤 범위를 점유하는지 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 구조. 물건1·2·3은 벽체구분 없이 이용 중이므로 각 호실의 경계, 출입구, 설비, 원상회복 필요 여부를 집합건축물대장·도면과 대조해야 합니다.
- 대수선 허가. 2023.07.04. 허가 후 착공신고가 없어 허가 취소 가능성이 조사됐으므로, 낙찰 후 영업 또는 리모델링 계획과 연결해 확인해야 합니다.
- 을구 21번 채권. 미화금육십만달러 근저당과 2026.01.05. 기술보증기금의 USD 246,173 일부이전이 있어 실제 피담보채권 잔액과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세 수치가 확인되지 않으므로 신건 13,453,000,000원을 시세보다 싸다고 전제해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.01.30.자 상가임차인 권리신고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2022.04.26. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인 배성윤도 대항력이 없습니다. 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 최종 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이병재가 공사대금 1,459,000,000원의 유치권을 신고했고 성립 여부가 불분명하며, 3개 물건이 벽체구분 없이 하나의 점포로 이용됐고 영업·공사가 중단된 상태입니다. 최근 실거래 시세 비교값도 확인되지 않아 신건 13,453,000,000원에 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기·임차는 비교적 정리돼 있으나, 유치권과 물리적 이용상태를 해소해야 하는 확인형 근린시설 사건으로 보는 것이 맞습니다.
