의정부지방법원 2025타경7577. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에3단지 상가동 1층 101호로, 집합건축물대장상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 유지선이고, 2019.03.27 매매를 원인으로 2019.04.23 소유권을 이전받았으며 등기부 기재 거래가액은 260,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기부를 처음 보면 말소기준보다 앞선 을구 5~8번의 ‘채무자회생및파산에 관한 법률에 의한 부인’ 등기가 눈에 띕니다. 날짜만 놓고 보면 인수권리처럼 보일 수 있지만, 2019.05.09 을구 10번에서 을구 1~8 전체에 대한 등기말소가 완료됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 취급할 사안은 아닙니다. 권리분석의 핵심은 이 말소 이력을 놓치지 않는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 옛 등기는 이미 말소

말소기준 이후에는 경기신용보증재단의 가압류 18,685,794원, 농협은행주식회사의 임의경매개시결정, 고양시 압류가 이어집니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

다만 점유 문제는 등기와 별개입니다. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “임차인 없음 = 점유자 없음”으로 단정하지 말고 입찰 전 실제 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.

② 가격 검증 — 59.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

단지 실거래 자료상 최근 12개월 평균은 503,500,000원, 최신 거래는 520,000,000원이고 최저가 298,200,000원은 최근 12개월 평균의 59.2%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 거래 표본의 전용면적은 121.45~129.79㎡이고, 본 경매물건은 근린시설 상가입니다. 용도와 면적군이 다르므로 이 비율은 직접적인 상가 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.

또 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -3.2%로 하락 방향입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 보더라도, 이 자료 자체가 아파트 거래이므로 본 상가의 적정 응찰가를 결정하는 근거로는 제한적입니다. 전체 평균 506,250,000원이나 59.2%라는 수치만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 298,200,000원 가정)

채권자 청구 합계 342,685,794원 중 예상배당은 293,225,200원, 미배당액은 49,460,594원입니다. 이 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원 유지

현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 199,163,597원보다 예상 배당액이 많아 신청채권자 채권이 충족되는 시나리오입니다. 3회 유찰 시 예상 배당은 143,272,348원으로 신청채권자 청구액에 미달합니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용되는 근린시설입니다.
• 입지. 백송초등학교 남동측 인근이며 주위는 아파트·상업시설·학교 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 동측·남측·서측 3면으로 포장도로, 북측으로 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(덕이도시개발)이며 공시지가는 2,200,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물 내 제1층 101호이며 기본적인 위생설비·급배수설비가 되어 있습니다.
• 임대관계. 임대관계 미상입니다. 상가의 수익성과 명도 가능성을 판단하려면 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 10번 말소 확인. 을구 1~8 관련 등기가 2019.05.09 말소됐는지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
• 말소기준 확인. 2019.04.23 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 324,000,000원이 기준입니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 영업 여부와 실제 점유자를 확인하세요.
• 상가 시세 별도 검증. 제공된 450,000,000~565,000,000원 거래는 121.45~129.79㎡ 아파트 거래이므로 상가 가격의 직접 근거로 쓰지 마세요.
• 하락 추세 반영. 단지 거래 추세는 -3.2%입니다. 전체 평균 506,250,000원보다 최근 12개월 평균 503,500,000원과 최신 거래 520,000,000원을 우선 참고하되, 이 역시 아파트 참고치로만 보세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 ‘정리’, 가격은 ‘검증 전 보류’

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 포인트는 말소기준 전 등기가 보인다고 곧바로 인수로 판단하지 않는 것입니다. 을구 5~8은 2018.11.28 기재됐지만, 을구 10번에 의해 2019.05.09 을구 1~8 관련 등기가 모두 말소됐습니다. 이후 기준권리는 2019.04.23 농협은행주식회사 근저당권이고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 예상 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 298,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 본건과 용도가 다른 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균 503,500,000원, 최신 거래 520,000,000원, 최저가 대비 59.2%라는 수치는 상가의 할인율을 증명하지 못합니다. 게다가 최근 거래 추세는 -3.2%입니다. 임대관계까지 미상인 만큼, 권리는 정리됐지만 가격·점유 검증이 끝나지 않은 근린시설로 보는 것이 맞습니다.