🏷️ 감정가의 80% 🧾 인수 0원 🔁 1회 유찰 💰 미배당 134,873,200원
서울남부지방법원 2026타경52. 서울 양천구 목동 905-28 ‘목동블루오피스텔’ 제8층 제801호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 15층입니다. 등기상 소유자는 노용철이며, 2023.06.13 소유권이전 등기에 거래가액 403,584,000원이 기재돼 있습니다.
권리의 핵심은 같은 날 설정된 관악농업협동조합 근저당권 304,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2023.06.28 설정된 주식회사민기건설 근저당권 137,694,000원과 2026.03.09 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경52 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 905-28 목동블루오피스텔 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상15층 · 제8층 제801호 |
| 소유자 | 노용철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 312,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 110,155,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 최초 신탁 소유권보존은 이미 말소됐고, 노용철 명의의 소유권이전 뒤 2023.06.13 관악농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주식회사민기건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 1회 유찰로 감정가의 80%
감정가는 391,000,000원, 현재 최저매각가는 312,800,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 상태이며, 감정가와 현재 최저가의 차이는 78,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,179,200원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 304,800,000원 | 304,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사민기건설 | 137,694,000원 | 2,820,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 312,800,000원을 기준으로 집행비용 5,179,200원과 선순위 근저당 304,800,000원이 먼저 배당되고, 주식회사민기건설에는 2,820,800원이 배당되는 계산입니다. 전체 채권총액 442,494,000원 중 307,620,800원이 배당되고, 134,873,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 134,873,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 196,557,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 200,192,000원 | 196,589,312원 | 245,904,688원 | 0원 |
현재 회차에서는 청구액 110,155,200원에 대해 주식회사민기건설 배당이 2,820,800원으로 계산돼 전액 충족되지 않습니다. 2회 또는 3회 유찰 시 시나리오에서는 해당 신청채권 배당이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이고, 시나리오상 매수인의 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 서울목운중학교 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 근린생활시설·오피스텔·관공서가 소재하며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상15층이며, 기본 위생·급배수설비·승강기·화재탐지기·기계식 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 가장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 500.0㎡입니다.
- 도로. 남측·동측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 8,013,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.06.13 관악농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 312,800,000원, 감정가의 80%입니다. 감정가 할인율이 아니라 인근 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 134,873,200원이지만, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 설비 확인. 기계식 주차장과 승강기 등 공용설비 상태 및 관리비 부담을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.13 관악농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 주식회사민기건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 감정가 391,000,000원에서 한 차례 유찰돼 312,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 응찰하기보다는, 목동 오피스텔 시장에서 312,800,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 보류.
