의정부지방법원 2025타경62275. 파주시 금촌동 금촌프라자 5층 502호로, 감정평가상 501호와 502호를 일체로 근린생활시설(위락시설, 상호명 ‘홍콩’)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 141,000,000원인데 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,854,000원입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 등기상 권리보다 현황과 관리비가 더 중요한 유형입니다.
말소기준권리는 2012년 9월 20일 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권 530,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 다드림한마음주식회사 가압류 49,680,090원과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정상희의 전입일은 2019년 12월 5일로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62275 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 989-1 금촌프라자 5층 502호 · 경기도 파주시 금빛로 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(위락시설, 상호명: 홍콩) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층/지상8층 · 사용승인일 2005.04.06 |
| 소유자 | 강유정 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 33,854,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 431,047,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2012.09.20. 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 530,400,000원이고 채무자는 강유정입니다. 같은 날 강유정이 임의경매로 소유권을 취득했습니다. 이후 현재 등기상 문제되는 2024년 다드림한마음주식회사 가압류 49,680,090원과 2025년 영광군수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상희 | 2019.12.05 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
정상희는 현황조사에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2012.09.20.보다 뒤인 2019.12.05.이므로 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 현황 리스크 — 501호와 경계벽이 없다
감정평가상 건물은 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 도로와 각각 접하고, 경의중앙선 금릉역 동측 인근에 있습니다. 근린생활시설·공원·아파트가 혼재하고 차량 진·출입이 가능하며 버스정류장과 금릉역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다. 하지만 물건 자체는 독립 점포 이용보다 501호와 합쳐진 현황을 먼저 해결해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,009,372원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 530,400,000원 | 32,844,628원 |
| 2. 가압류 · 다드림한마음주식회사 | 49,680,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 580,080,090원, 채권자 예상배당 합계는 32,844,628원이며 미배당은 547,235,462원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 경의중앙선 금릉역 동측 인근. 근린생활시설·공원·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 이용상태. 501호와 502호를 일체로 근린생활시설(위락시설, 상호명 ‘홍콩’)로 이용 중입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 독립 경계가 없는 현황까지 겹쳐, 재매각이나 독립 사용 가능성을 별도로 검토해야 하는 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호와 물리적 경계 확인. 현황상 경계벽이 없으므로 502호의 독립 출입·복구·분리 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 원장 확인. 관리사무소 직원 진술상 약 60,000,000원 미납입니다. 공용부분과 전유부분을 구분해 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 정상희는 대항력은 없지만 현황상 점유·명도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 23,697,800원, 6회 유찰 시 16,588,459원으로 내려가지만 권리 외 현황 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
- 배당 미충족 구조 확인. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 547,235,462원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 141,000,000원이 네 번 유찰돼 33,854,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 등기 권리도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 정상희에게 대항력이 없어 등기상 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다. 502호가 501호와 경계벽 없이 하나의 위락시설로 사용 중이고, 관리비도 약 60,000,000원 미납이라는 진술이 있습니다. 최저가보다 관리비 진술액이 더 크다는 점까지 감안하면, 단순히 “감정가의 24%니까 싸다”는 판단은 위험합니다. 권리는 정리되지만 현황과 비용은 따로 풀어야 하는 근린시설. 이 사건은 낙찰가보다 분리 가능성과 관리비 범위를 먼저 확인해야 합니다.
