서울남부지방법원 2026타경62. 강서구 화곡동 화곡푸르지오 109동 12층 1201호 아파트입니다. 현 소유자는 이재열·이희선으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2018.08.27. 매매를 원인으로 2018.11.30. 거래가액 800,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.05.25. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당입니다. 이후 국세·지방세 압류와 금융기관 가압류가 연속해서 붙었지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 들어옵니다. 감정가 1,290,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,032,000,000원, 즉 감정가의 80%입니다. 같은 단지·유사 면적대 최근 12건 실거래 평균은 1,192,166,666원이고, 가장 최근 2026.08 거래는 1,270,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.6%로, 신건과 달리 현재 회차에서는 가격 할인폭이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경62 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제109동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제109동 14층 건물 중 12층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이재열 2분의 1 · 이희선 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2018.11.30. · 2018.08.27. 매매 · 거래가액 800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 1,032,000,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 8,927,022,963원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2002.10.31. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.05.25. 을구 15번 고흥군수산업협동조합 근저당 960,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 부산광역시 중구와 국의 압류, 신한은행·하나캐피탈· 엔에이치농협캐피탈·서울축산업협동조합·아이엠캐피탈 가압류, 그리고 경매개시결정이 이어졌지만 권리판정은 모두 매각으로 소멸입니다. 을구 15번 근저당은 2026.04.10. 확정채권양도를 원인으로 웰컴저축은행주식회사에 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
배당자료상 별도로 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하는 것이 안전합니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 86.6%
화곡푸르지오는 2,176세대, 사용승인일 2002.10.31.의 대단지 아파트입니다. 시세 비교 대상 면적은 130.279㎡이며, 최근 거래 표본은 면적 125.02㎡·129.2㎡·130.28㎡의 12건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 125.02㎡ | 2 | 1,270,000,000원 |
| 2026.08 | 125.02㎡ | 1 | 1,160,000,000원 |
| 2026.08 | 125.02㎡ | 12 | 1,330,000,000원 |
| 2026.07 | 125.02㎡ | 6 | 1,285,000,000원 |
| 2026.07 | 125.02㎡ | 2 | 1,260,000,000원 |
| 2026.07 | 130.28㎡ | 5 | 1,275,000,000원 |
| 2026.07 | 125.02㎡ | 13 | 1,298,000,000원 |
| 2026.07 | 125.02㎡ | 1 | 1,140,000,000원 |
| 2026.06 | 129.2㎡ | 1 | 1,070,000,000원 |
| 2026.06 | 130.28㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 125.02㎡ | 9 | 1,298,000,000원 |
| 2026.05 | 125.02㎡ | 1 | 1,070,000,000원 |
| 12건 평균 | — | 12건 | 1,192,166,666원 |
최근 12건은 850,000,000원~1,330,000,000원에 분포하고 평균은 1,192,166,666원입니다. 현재 최저매각가 1,032,000,000원은 이 평균의 86.6%입니다. 가장 최근 거래인 2026.08의 1,270,000,000원보다도 238,000,000원 낮습니다. 반면 감정가 1,290,000,000원은 최근 평균보다 높았기 때문에, 가격 메리트는 1회 유찰로 20% 낮아진 현재 회차에서 발생한 구조로 보는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,032,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,720,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사신한은행 | 54,804,903원 | 54,804,903원 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 28,333,731원 | 4,475,097원 |
| 갑구 11번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 34,388,672원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 41,164,147원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 102,567,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 금융채권 총액 1,221,259,289원 중 예상배당은 1,019,280,000원, 미배당은 201,979,289원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,032,000,000원 | 1,019,280,000원 | 201,979,289원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 825,600,000원 | 814,944,000원 | 406,315,289원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 660,480,000원 | 651,475,200원 | 569,784,089원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 발생하지 않고, 채권자의 미배당액이 201,979,289원 → 406,315,289원 → 569,784,089원으로 커지는 구조입니다. 즉 낙찰가 하락이 곧바로 매수인의 추가 인수부담으로 전환되는 유형은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡고등학교 남측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있습니다.
- 단지 규모. 화곡푸르지오 2,176세대, 사용승인일 2002.10.31.의 대단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 14층 건물 제109동 내 제12층 제1201호이며 위생·난방·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 150,567㎡, 공시지가 4,507,000원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 1,032,000,000원은 최근 12개월 평균 1,192,166,666원의 86.6%입니다. 응찰가가 올라갈수록 이 할인폭은 빠르게 줄어듭니다.
- 12층 실거래 확인. 최근 거래 중 2026.08, 125.02㎡, 12층 거래가가 1,330,000,000원으로 존재합니다. 면적·동·향·상태 차이를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정서상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당이 2026.04.10. 웰컴저축은행주식회사로 이전된 등기까지 확인해 최신 권리자를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 현재 가격은 시세 아래
이 사건은 등기부만 보면 압류와 가압류가 여러 건이라 복잡해 보이지만 핵심은 단순합니다. 2023.05.25. 고흥군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 감정가 1,290,000,000원에서 한 번 유찰돼 1,032,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 1,192,166,666원의 86.6%, 최신 거래 1,270,000,000원보다 238,000,000원 낮습니다. 따라서 신건 감정가에는 없던 실거래 대비 가격 여유가 현재 회차에서 생겼습니다.
다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임대관계 미상이라는 점은 마지막까지 확인해야 합니다. 결론적으로 권리 구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 세금 배당순서와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 물건입니다.
