서울남부지방법원 2026타경81. 서울 강서구 화곡동 동도하이츠빌라 제1층 제102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김진향이고, 등기부상 말소기준권리는 2013.01.24. 주식회사국민은행 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤 서영자 명의 근저당권 90,000,000원·30,000,000원·100,000,000원이 차례로 설정됐고, 2026.03.27. 서영자가 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 177,600,000원까지 내려왔습니다. 같은 동도하이츠빌라의 최근 거래는 2026년 6월 220,000,000원이고 최근 12개월 평균도 220,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 80.7%입니다. 과거 2024년 11월 200,000,000원과 비교해 최근 거래는 10.0% 상승한 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경81 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-145 제1층 제102호 · 초록마을로 25-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3·거실·욕실·주방겸식당·말코니·현관 등) · 제1층 제102호 |
| 소유자 | 김진향 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 177,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영자 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2013년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.01.24. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 설정된 서영자 명의 근저당 3건과 2026.03.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래의 80.7%
동도하이츠빌라는 총 10세대, 사용승인일은 2001.04.13.이며 비교 대상 면적은 59.17㎡입니다. 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 220,000,000원 한 건으로, 현재 최저가 177,600,000원은 이 금액의 80.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 62.55㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 59.17㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
전체 2건 평균은 210,000,000원, 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다. 2024년 거래보다 최근 가격이 10.0% 높아진 흐름이고, 현재 최저가는 전체 평균의 84.6%, 최근 12개월 평균의 80.7%입니다. 다만 표본이 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이는 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,286,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서영자 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서영자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 서영자 | 100,000,000원 | 18,313,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,600,000원 가정 시 채권 총액 256,000,000원 중 174,313,600원이 배당되고 미배당은 81,686,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 177,600,000원 | 81,686,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 142,080,000원 | 116,709,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 113,664,000원 | 144,727,296원 | 0원 |
현재 회차에서도 후순위 근저당에 미배당이 발생하고, 추가 유찰 시 그 규모는 커집니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 즉 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수 부담은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡로 동측, 화곡초등학교 동북측 인근. 학교·각종 빌라·근린생활시설·교회·오피스텔·공원 등이 형성된 지역이며 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 서측 인근에 화곡로가 있고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 다세대주택이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 다세대주택 건부지로 남측과 동측이 포장도로와 접합니다. 토지면적은 296.0㎡, 공시지가는 3,836,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 현황조사·전입관계·매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 177,600,000원은 최근 12개월 거래 220,000,000원의 80.7%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 한 건의 거래만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조와 인테리어 상태를 직접 확인하지 못한 평가이므로 실제 수리비가 달라질 수 있습니다.
- 1층 특성. 본건은 제1층 제102호입니다. 실거래 비교 대상에는 2층과 4층 거래가 포함돼 있으므로 층 차이를 감안하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유관계다
이 사건은 2013년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당 3건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰되면서 222,000,000원에서 177,600,000원으로 내려와, 2026년 6월 최신 거래 220,000,000원의 80.7% 수준입니다.
반면 이 물건은 감정평가 단계에서 임대관계가 확인되지 않았고 폐문부재로 내부조사도 하지 못했습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 부담은 낮고 가격 위치는 좋아졌지만, 점유·임차관계를 확인한 뒤 응찰해야 하는 다세대”입니다. 가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명하지만, 최종 권리판단은 현장 및 원본 서류 확인까지 마쳐야 완성됩니다.
