서울남부지방법원 2026타경91. 금천구 가산동 에이스비즈포레 지하 2층 제비203호로, 감정평가상 공장(창고)로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 안치영은 2019년 매매를 원인으로 거래가액 284,579,200원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 286,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 건물 등기상 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 명시돼 있고, 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 여기에 현황조사에서 확인된 점유자의 보증금·전입신고일도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 표시된 금액만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 있는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경91 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-23 에이스비즈포레 제지하2층 제비203호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(창고)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지하2층 제비203호 · 사용승인일 2019.07.16. |
| 소유자 | 안치영 · 거래가액 284,579,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 202,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 247,730,311원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
건물 등기에서는 2019.12.13. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2026.03.20. 임의경매개시결정과 2026.06.18. 서울신용보증재단 가압류 9,345,579원은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 최초의 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 안치영 명의 소유권이 현재 등기상 소유권입니다.
② 점유자 분석 — 대항력·보증금 모두 확인 전 단계
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)정우, 원재근 | 비203호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사에서 (주)정우, 원재근이 비203호 점유자로 확인됐지만, 전입신고일·확정일자·보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금 역시 미상이므로 낙찰 후 승계될 금액이 있는지 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 253,000,000원의 80%인 202,400,000원으로, 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 토지 지상권 인수와 미상 점유자 문제가 남아 있어, 단순히 “감정가에서 20% 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 202,400,000원 | 198,766,400원 | 97,379,179원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 158,853,120원 | 137,292,459원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,536,000원 | 126,922,496원 | 169,223,083원 |
유찰이 이어지면 매각가는 161,920,000원, 129,536,000원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 137,292,459원, 169,223,083원으로 커집니다. 다만 이 미배당액 자체가 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 존속하는 지상권과 점유자의 대항력·보증금 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 286,800,000원 | 198,766,400원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,345,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 202,400,000원 가정 시 집행비용 3,633,600원을 제외한 198,766,400원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 97,379,179원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주위에는 아파트형공장·공장·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본 호실은 공장(창고)로 이용 중이며, 집합건축물대장에도 공장(창고)로 등재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형으로, 공장·지원시설 건부지로 이용 중이고 남동측 및 북동측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2019.07.16., 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 공장(창고) 용도이고 지하 2층 호실이며, 별도 토지 지상권까지 인수되는 구조이므로 일반적인 주거용 집합건물과 동일하게 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 17번 지상권 원문 확인. 2019.07.04. 설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 존속기간·목적·권리자·토지 이용에 미치는 내용을 반드시 별도 토지등기에서 확인해야 합니다.
- 점유자 계약관계 확인. (주)정우, 원재근의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 보증금 승계액이 확정되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 202,400,000원만을 취득원가로 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 80%지만, 인수권리와 미상 임차관계를 반영하지 않은 단순 매각가격입니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단 근거가 없습니다. 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수의 구분. 현재 배당표상 채권자 미배당은 97,379,179원이지만, 일반적인 후순위 채권 미배당과 매수인 인수권리는 같은 개념이 아닙니다.
- 용도 확인. 감정평가와 집합건축물대장상 공장(창고)입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 산업시설구역 규제에 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·별도 토지등기·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “20% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건의 표면만 보면 감정가 253,000,000원에서 1회 유찰돼 202,400,000원으로 내려온 경매입니다. 하지만 권리분석에서는 그 20% 할인보다 토지 을구 17번 지상권의 인수와 비203호 점유자의 미확정 임차관계가 훨씬 중요합니다. 건물 등기상 후순위 가압류 등은 소멸하지만, 별도 토지 지상권은 명시적으로 남고, 점유자의 보증금도 알 수 없기 때문입니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 202,400,000원이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 현재 자료만으로는 실질취득액을 확정할 수 없고 가격 메리트도 판정 보류가 맞습니다. 이 사건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 인수 지상권과 임차관계를 먼저 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
