현재 최저가는 992,472,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 이항찬·김준석은 대항력이 있으나 현재 회차 배당표상 보증금 전액 배당으로 계산되어 있습니다. 반면 202호 함성호는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다. 권리분석의 핵심은 이 미상 보증금 확인입니다.
의정부지방법원 2025타경62947. 파주시 목동동 815 소재 토지와 지상 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 5세대로 이용 중이고, 토지는 263.6㎡입니다. 현재 최저매각가는 992,472,000원으로 감정가 1,417,817,640원 대비 1회 유찰된 회차입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.06.13. 원당신용협동조합의 근저당권 522,000,000원입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인입니다. 이항찬은 2022.04.29., 김준석은 2022.05.11., 함성호는 2022.05.13. 전입해 모두 말소기준일 2022.06.13.보다 빠릅니다. 이항찬과 김준석은 확정일자와 배당요구가 확인되고 현재 회차 배당표에서는 각각 150,000,000원, 160,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 함성호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62947 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 815 · 경기도 파주시 가재울로56번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택(5세대) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상3층 · 사용승인 2022.04.28 |
| 토지 | 263.6㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사베이트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,417,817,640원 / 992,472,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 504,152,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 함성호 | 202호 | 2022.05.13 | 미상 | 대항력 있음 인수 가능성 배당요구 2025.05.13 · 확정일자 미상 |
| 이항찬 | 1층 중 도면 표시 | 2022.04.29 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확정일자 2022.04.29 · 배당요구 |
| 김준석 | 1층 중 도면 표시 | 2022.05.11 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확정일자 2022.04.29 · 배당요구 |
| 이유나 | 3층 전부(147.06㎡) 및 옥탑 | 2022.06.16 | 300,000,000원 | 대항력 없음 확정일자 2022.05.31 · 배당요구 |
| 지휘진 | 2층 147.06㎡ 중 | 2023.02.23 | 190,000,000원 | 대항력 없음 확정일자 2023.02.23 · 배당요구 |
| 김정난 | 301호 | 2025.04.16 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 992,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,324,720원 |
| 1. 임차인 이항찬 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 김준석 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 근저당 · 원당신용협동조합 | 522,000,000원 | 522,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이유나 | 300,000,000원 | 148,147,280원 |
| 4. 근저당 · 임영석 | 39,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권 총액 861,600,000원 중 670,147,280원이 배당되고 191,452,720원의 미배당이 발생합니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 함성호의 보증금 자체가 미상이므로 실제 선순위 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 992,472,000원 | 670,147,280원 | 191,452,720원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 694,730,400원 | 375,383,096원 | 486,216,904원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 486,311,279원 | 169,048,166원 | 692,551,834원 |
유찰이 이어지면 낙찰가는 694,730,400원, 486,311,279원으로 내려가지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 미배당되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 매수인 승계액이 늘어 실제 취득원가가 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 함성호의 보증금이 확인되기 전에는 각 회차의 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 지상3층 건물로, 감정평가상 다가구주택 5세대로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 목동동 청암초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 263.6㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 함성호 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 서류에서 보증금·배당순위·미배당 가능액을 확정해야 합니다.
- 이항찬·김준석 배당 재검증. 현재 배당표에서는 각각 150,000,000원·160,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위와 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 이유나 관계 확인. 임차인과 가압류 채권자가 동일인으로 나타나므로 임대차와 채권관계의 실체를 대조해야 합니다.
- 누수·도배 상태 확인. 3층 누수 및 도배 불량 진술이 있으므로 현장 상태와 예상 수선범위를 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 최저가 992,472,000원의 시장 대비 할인 여부를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 조건 및 실제 점유구획을 현황조사·도면과 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다는 사실보다, 선순위 보증금이 얼마인지가 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 2022.06.13. 원당신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 다가구주택은 임차인 분석이 핵심이고, 이 물건에는 실제 임차인 6명 중 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 3명 있습니다. 이항찬·김준석은 현재 배당가정에서 보증금을 전액 회수하지만, 함성호는 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 최저가가 992,472,000원으로 감정가의 70%라는 사실만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 시세 자료도 없고, 선순위 임차인의 미상 보증금이 남아 있어 실질취득금액 자체가 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 판단보다 먼저 202호 임대차의 보증금과 배당·승계 범위를 확정하는 것이 핵심입니다.
